По публично достъпна информация SmartVal. bg използва автоматизиран модел за оценка( AVM), базиран на алгоритми на изкуствения интелект / машинното обучение. На информационната страница на платформата не се разкрива конкретната моделна архитектура, но се посочва използване на данни от пазарни обяви, характеристики на имота и локацията( напр. район, площ, тип имот, етаж, година на строеж и др.), като входните данни се обновяват ежедневно [ 9 ].
SmartVal. bg декларира „ точност 95 %+“ и посочва диапазон 85 – 95 % спрямо реалната пазарна цена, без да дефинира използваната метрика и характеристиките на тестовата извадка [ 9 ]. Следователно твърдението следва да се интерпретира ориентировъчно и да се валидира чрез независима извадка от реални сделки / експертни оценки.
В научната литература оценяването на точността при AVM обичайно се извършва чрез количествени метрики за прогностична грешка, използвани при регресионни модели( напр. MAE, RMSE, MAPE и др.), както и чрез процедури за валидиране върху независими извадки. Подобни подходи са дискутирани при ML-базирани AVM от Steurer, Hill & Pfeifer( 2021) [ 10 ] и са заложени като принципи за тестване и валидиране в стандарта на IAAO( 2018) [ 11 ].
Резултатът от AI-базираната оценка, извършена чрез платформата SmartVal. bg [ 9 ], е представен на фиг. 1.
Фиг. 1. AI-базирана оценка – резултат
Експертната пазарна оценка е изготвена от автора на статията, сертифициран оценител, съгласно методологията на БСО, като финалният резултат е показан в табл. 4.
Таблица 4. Обобщение на резултата от експертна пазарна оценка
Оценителски методи
Метод на пазарните сравнения Метод на капитализация Препоръчителн а пазарна стойност
Пазарна стойност, €
Тежестен коефициен т
Коригирана пазарна стойност, € 199 070 0.6 119 442
149 000 0.4 59 600
179 042 €
Установената разлика между AI оценката и препоръчителната пазарна стойност в експертната пазарна оценка е минимална – 5.74 %.
5. ПРЕДИМСТВА И ПРЕПОРЪКИ ЗА ПОЛЗВАТЕЛИТЕ НА AI-БАЗИРАНИ ОЦЕНКИ
Традиционната експертна оценка остава най-точният и надежден метод, особено при нетипични, ремонтирани или високостойностни недвижими имоти. Човешката експертиза е незаменима при сложни казуси, специфични правни въпроси и ключови сделки, при които е необходим контекстуален анализ и професионална интерпретация. Причината за неподдържането на автоматизирани оценки за определени категории имоти като комерсиални, индустриални или специализирани такива е по-скоро ограничената наличност на достатъчно данни за сравними обекти, както и сложността на имоти с отличителни архитектурни елементи или специфични строителни характеристики. Например платформите Hometrack, Redfin Estimate и Zillow Zestimate обикновено са ограничени до жилищни имоти – еднофамилни къщи, апартаменти и таунхауси. Сходна тенденция се наблюдава и при българските AVM платформи, които са почти изцяло фокусирани върху сегмента на жилищните недвижими имоти – основно апартаменти в различни градове на страната( ValueRepublic, SmartVal. bg, PSPI). Платформата Zimoti разширява този обхват, като включва и къщи, както и етажи от тях, сред обектите, подлежащи на AI-базирана оценка.
Сред основните предимства на AI-базираните оценки се открояват тяхната висока скорост, ниска цена и обективност. Те значително улесняват клиентското обслужване, маркетинга, анализа на портфейли и извършването на предварителни оценки. Възможността за интегриране на големи обеми от количествени и качествени данни, както и тяхната интерактивност, повишава ефективността и позволява по-прецизни прогнози и по-добро вземане на решения.
Изведените препоръки, произтичащи от разгледаните предимства и ограничения на AI, могат да се обобщят според вида на ползвателите:- За собственици и купувачи: да използват AI платформи като SmartVal. bg или Zimoti. com за бърз първоначален ориентир относно пазарната стойност на имота и за сравнение на различни имоти на пазара;- За банки и финансови институции: решения като ValueRepublic могат да подпомогнат мониторинга и управлението на големи портфейли от недвижими имоти чрез автоматизирани оценки и регулярни актуализации;- За агенции за недвижими имоти: интегрирането на AI инструменти като PSPI улеснява клиентското обслужване, съкращава времето за реакция и повишава процента на превръщане на потенциални клиенти в реални;- За оценители на недвижими имоти: препоръчително е AI решенията да се използват като допълнение, а не като заместител на професионалната експертиза – за предварителен анализ, за идентифициране на аномалии в пазарните данни и за повишаване на ефективността при обработка на големи обеми информация. Също така е важно оценителите да развиват дигитална грамотност и да познават методологията на използваните алгоритми, за да могат критично да интерпретират и валидират резултатите. Въпреки очертаните предимства и широкия потенциал на AI инструментите в оценителската дейност, тяхното ефективно и отговорно приложение предполага задълбочено познаване и на съпътстващите ги рискове и предизвикателства.
40 ГКЗ 3-4’ 2026