6. РИСКОВЕ И ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА ПРИ ПРИЛАГАНЕТО НА AI В ОЦЕНИТЕЛСКАТА ДЕЙНОСТ
Макар изкуственият интелект и автоматизираните модели за оценка да разкриват значителни възможности за модернизиране и оптимизиране на оценителската практика, тяхното приложение не е лишено от съществени предизвикателства. Тези технологии поставят редица нови въпроси, свързани с точността и прозрачността на резултатите, защитата на данните, регулаторната рамка, запазването на професионалната експертиза, както и с възможни неравенства в достъпа до иновации. Критичното осмисляне на тези аспекти е предпоставка не само за минимизиране на потенциалните рискове, но и за устойчивото и отговорно интегриране на AI в оценителския процес. Основните рискове и предизвикателства включват:
• Непрозрачност на алгоритмите и липса на обяснимост – AI моделите често функционират като „ черни кутии“, което затруднява разбирането на начина, по който се вземат решения. Това създава пречки за проверимост, доверие и приемане на резултатите от страна на оценителите, клиентите и регулаторните органи;
• Неточности в резултатите – качеството на данните, с които се обучават моделите, е решаващо. Непълни, неточни или исторически изкривени данни могат да доведат до систематични грешки и дискриминационни резултати, които компрометират надеждността на оценките;
• Уязвимост към кибератаки и нарушаване на сигурността на данните – използването на AI и AVM платформи изисква събиране, съхраняване и обработка на големи обеми чувствителна информация, което ги прави потенциална мишена за злонамерени атаки и повишава риска от неоторизиран достъп, изтичане на данни и компрометиране на поверителността;
• Правни и етични предизвикателства – регулациите в областта на изкуствения интелект все още се развиват, а в много страни липсва ясна нормативна уредба, която да урежда неговото приложение в оценителската практика. Това създава празнини в отговорността и контрола, както и несигурност при определянето на правата и задълженията на участниците в процеса;
• Зависимост от технологиите и подценяване на човешката експертиза – прекомерното разчитане на автоматизирани модели може да доведе до неглижиране на професионалния опит и критичното мислене. Това увеличава риска от некоректни оценки в случаи, когато контекстуални фактори извън обхвата на модела имат съществено значение;
• Неравен достъп до технологиите – малките оценителски компании и индивидуалните специалисти често нямат ресурси за внедряване и използване на съвременни AI инструменти, което създава пазарно неравновесие и води до концентрация на експертиза и влияние в ръцете на големи технологични или финансови институции.
Технологично обещаващ, изкуственият интелект не е универсално решение, а неговата ефективност и надеждност зависят от множество фактори. Преодоляването на предизвикателствата, свързани с внедряването му в оценителската дейност, изисква съчетание от задълбочена техническа експертиза и стратегическо мислене. Само при такъв подход AI може да бъде интегриран устойчиво и отговорно в практиката по оценяване на недвижими имоти. Това е особено важно в българския контекст, където достъпът до добре структурирани и надеждни данни остава все още ограничен. Гарантирането на валидността на резултатите предполага осигуряване на висококачествени входни данни, правилен избор и обучение на алгоритмите, както и прозрачност, и обяснимост на техните решения. При липса на необходимите знания и умения нараства рискът от неправилна интерпретация, зависимост от непрозрачни модели тип „ черна кутия“ и вземане на неоптимални решения, които могат да компрометират точността и легитимността на оценителския процес.
7. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Изкуственият интелект не е заплаха, а партньор в трансформацията на оценителската дейност. Перспективата за бъдещето не се свързва със заместване на човека, а с усъвършенстване и разгръщане на неговия потенциал чрез взаимодействие с технологиите. Алгоритмите и автоматизираните модели ще поемат все по-голяма част от рутинната, количествена и документално-интензивна работа, но ключовите аспекти на оценката – интерпретацията на контекст, разчитането на локални пазарни специфики и разпознаването на нюансите в стойността – остават в ръцете на експертите. Предизвикателството пред бъдещето не е технологично, а културно – да приемем изкуствения интелект не като конкурент, а като съюзник. Това предполага преосмисляне на ролята на оценителя – от изолирана експертиза към интегриран интелигентен процес, в който човешката интуиция и технологичната прецизност се допълват. Истински напредък ще настъпи тогава, когато вместо да се страхуваме от изкуствения интелект, започнем да го обучаваме, използваме и усъвършенстваме. Бъдещето на оценката на недвижими имоти е в хибридния модел – където експертната човешка преценка и машинната ефективност функционират съвместно.
8. ЛИТЕРАТУРА
1. Български стандарти за оценяване( БСО), 13.02.2026, https:// private. ciabbg. com / uploads / common / hkxfb5j0pm19g2ya. pdf
2. Европейски стандарти за оценяване( ЕСО), TEGOVA, ISBN 9789081906074, 13.02.2026, https:// kpo. bg / documents / EVS % 202025 _ 1 _ bg % 20t m. pdf
3. Закон за независимите оценители( ЗНО), обн. ДВ бр. 98 от 14 ноември 2008 г., 13.02.2026, https:// lex. bg / laws / ldoc / 2135605218
4. Международни стандарти за оценяване( МСО), IVSC, 13.02.2025, ISBN: 978-0-9931513-7-8, 13.02.2026, https:// kpo. bg / documents / International % 20Valuation % 20Standards % 202025 _ BG. pdf
5. Милингтън, А. Оценка на недвижимо имущество. София, Юрапел 19, 1993, 119, ISBN 954-8169-06-3
6. Нишева, М., Д. Шишков. Изкуствен интелект. Добрич, Интеграл, 1995, 179, ISBN 954-8643-11
7. Block, A., Z. Aarons. PropTech 101: Turning Chaos Into Cash Through Real Estate Innovation. Charleston, South Carolina, USA, Advantage Media Group, 2019, 244, ISBN: 978-1-64225-060-2
8. European Standards for Statistical Valuation Methods for Residential Properties, European AVW Alliance,
ГКЗ 3-4’ 2026 41