Списание ГКЗ 3-4' 2026 | Page 41

интегрират информация като:-тенденции в заетостта и нивата на безработица;-вероятност за отлив на наематели;-наличие на местни удобства( училища, заведения, зони за отдих);-промени в устройственото зониране;-лихвени проценти, данъчни облекчения, други макроикономически показатели и фискални инструменти). Това става възможно благодарение на консолидацията на множество източници на данни и възможността за взаимодействие с алгоритъма – оценителят може не само да получава информация, но и да задава обратно въпроси към системата, получавайки бързи отговори по конкретни казуси.

3.1. Основни приложения на AVMs в оценката на недвижими имоти

Основни приложения на Al в областта на оценяването на недвижими имоти включват:

• Визуално обследване чрез AI

Едно от най-иновативните приложения на AI в AVM е анализът на изображения – от обяви, огледи или дронове. Моделите могат да разпознават качеството на довършителните работи, типа обзавеждане и реалното състояние на имота, което значително надгражда възможностите на класическите портфолио модели, особено при големи масиви от имоти. Това позволява автоматичното включване на състоянието на имота като променлива при оценка на хиляди имоти в мащабен анализ – задача, непосилна при ръчно преглеждане на хиляди снимки.

• Обработка на договори за наем

AI може да извлича критична информация от стотици договори за наем – клаузи за индексация, права за прекратяване, срокове на действие – и автоматично да генерира график на тенденциите( trend schedule). Това значително улеснява процесите на изследване и проверка на информация за компания или инвестиционна възможност( due diligence) при придобиване на сгради, където обикновено се преглеждат десетки различни договори. Оценителят може да провежда интерактивен диалог с модела, без да е необходимо да преглежда цялата документация.

• Внасяне на корекции на пазарни аналози в текущ момент

AI системите позволяват адаптивно ценообразуване чрез проследяване на локални събития. Моделът може в реално време да отчете това в стойността на имота, което би отнело дни или седмици при човешки анализ.

4. СЪПОСТАВКА МЕЖДУ AI-БАЗИРАНА ОЦЕНКА И ТРАДИЦИОННА ЕКСПЕРТНА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Кратко сравнение, представено по критерии, между AI-базирана оценка и традиционна експертна оценка на недвижим имот е направено в табл. 3.

Таблица 3. Сравнение между AI-базирана оценка и традиционна експертна оценка на недвижими имоти

Контекст и специфики

Прозрачност

Актуализация

Приложимост

Субективност

Правна стойност

Ограничен – повечето AVMs не отчитат ремонт, състояние, обзавеждане Често " черна кутия " – не се знае точно как алгоритъмът решава Може да бъде в реално време Подходяща за масови оценки, предварителен анализ, автоматизирани системи Обективна – основава се на числа и модели Липсва такава

Прецизен – включва оглед и оценка на физическото състояние

Документиран метод, основан на стандарти и наредби

Само при нова поръчка или преоценка

За оценка на нестандартни, реновирани и уникални имоти с висока стойност

Субективна – зависи от преценката и опита на оценителя

Висока – легитимен документ при сделки и пред институции

Различието между двата вида оценки – тези, базирани на изкуствен интелект, и традиционните експертни оценки, изготвени от сертифициран оценител – може да бъде онагледено с конкретен пример от оценителската практика. За целта е оценен недвижим имот, често срещан на пазара. Обектът представлява двустаен апартамент с площ от 76 m ², разположен на четвърти етаж в пететажна жилищна сграда, ново строителство, намираща се в гр. София, район „ Лозенец“, кв. „ Кръстова вада“. Автоматизираната AI-базирана оценка за този имот е генерирана чрез платформата SmartVal. bg [ 9 ], а за сравнение е използвана традиционна експертна оценка. С цел съпоставимост, двете оценки са изготвени към 06.11.2025 г.( референтна дата на оценяване).

ГКЗ 3-4’ 2026 39