алгоритми за избор на сравними имоти, посредством техники за математическо моделиране по автоматизиран начин [ 8, стр. 24 ]. Изкуственият интелект и автоматизираните модели за оценка навлизат в оценителската практика още в началото на 2000-те години, но съществен напредък и по-широко приложение се наблюдават след 2010 г. в резултат на:- увеличения обем от налични данни( големи бази с цени на имоти, информация за транспортната, социалната и техническата инфраструктура, демография, пазарни тенденции и др.);- технологичен напредък в машинното обучение и прогностичния анализ;- нуждата от по-бързи и евтини методи за оценка, особено от банки, инвестиционни фондове и онлайн платформи. Водещи страни, прилагащи AI в оценката на имоти са:
• САЩ – пионер в автоматизираната оценка;
• Великобритания – активно използва AVM технологии в ипотечното кредитиране;
• Германия и Нидерландия – включват AI при оценка за банки и инвестиционни фондове;
• Австралия и Канада – използват AI за онлайн платформи и масови оценки;
• Китай – използва AI както от правителствени, така и от частни платформи.
2.1. Водещи AVM платформи за оценка на недвижими имоти в света и в България
Под AVM платформи за оценка на недвижими имоти се разбират системи, които прилагат автоматизирани модели за оценка за прогнозиране на стойността на имоти въз основа на разнообразни данни. Информация за найизвестните AVM платформи за оценка на недвижими имоти в света е поместена в табл. 1.
Таблица 1. AVM платформи за оценка на недвижими имоти в света
Платформа |
Страна |
Характеристики и роля на AI |
Zillow Zestimate |
САЩ |
Най-популярната AVM в света. Използва машинно обучение, исторически данни и сателитни снимки |
Redfin Estimate
HouseCanar y
САЩ
САЩ
Комбинира AI с анализ на пазарни и имотни данни, често по-точен от Zillow в някои региони Платформа за инвеститори и банки – използва AI модели, които предвиждат не само текуща, но и бъдеща стойност
CoreLogic САЩ, Анализира големи обеми данни и Австралия прилага машинно обучение за поточно прогнозиране на стойността на имотите. Използва се от банки и застрахователи
Hometrack Великобри AVM за банки, ипотечни тания институции и онлайн портали.
Използва AI за прогнозиране и оценка на риска
REalyse
Великобри тания
PropMix. io САЩ, глобално
Комбинира AI и Big Data за оценка на имоти и анализ на инвестиционен потенциал AVM и анализ на пазара в реално време – силно ориентирана към AI
През последните години изкуственият интелект( AI) все по-активно навлиза в различни аспекти от оценителската практика, включително и в България. Той може да се използва като подпомагащ инструмент, но не и като самостоятелен източник на правно валидна оценка. Сертифицираното оценяване се извършва от правоспособни специалисти – независими оценители, съгласно Българските стандарти за оценяване( БСО) [ 1 ] и Закона за независимите оценители( ЗНО) [ 6 ].
Редица компании и дигитални платформи вече използват алгоритми, базирани на машинно обучение и автоматизирани модели( AVMs), с цел бърза и ориентировъчна оценка на стойността на имоти. Това се отнася както до индивидуални клиенти( купувачи и продавачи), така и до банки, агенции за недвижими имоти и финансови институции, които търсят мащабируемост и ефективност при обработка на големи обеми имотни данни. В табл. 2 са представени някои от водещите български платформи, които прилагат AI в процесите на оценяване, както и конкретните приложения на тези технологии.
Таблица 2. AVM платформи за оценка на недвижими имоти в България
Компания Как използва AI Конкретни приложения / в практиката
Платфор ма ValueRep ublic
SmartVal. bg
PSPI
Zimoti
Статистически и ML модели( регресия, SVM и др.) AI / ML-базиран AVM, входни данни: пазарни обяви и характеристики на имота и локацията, ежедневно обновяване
Експресна оценка на национално ниво AI-базиран onpage оценител
Мониторинг, анализ на портфейли, оценка на риска, предварителни оценки Ориентировъчна пазарна оценка на жилищни имоти, подготовка продажба / покупка, сравнение с пазара за
Пазарни анализи, индексна портфейлна преоценка на жилищни активи Безплатен пазарен ориентир
3. AVMS ОТВЪД ЧИСЛАТА – КЪМ КОНТЕКСТУАЛНА, ВИЗУАЛНА И ДОКУМЕНТАЛНА ИНТЕЛИГЕНТНОСТ
Традиционните AVMs определят вероятната стойност на недвижими имоти въз основа на ограничен набор от числови и качествени показатели – като година на строеж, местоположение, площ и тип на имота. Въпреки тяхната полезност при обработка на големи обеми данни, тези модели не отчитат редица важни контекстуални фактори, които опитните оценители използват при индивидуалните оценки. С навлизането на AI в AVM се разширява капацитетът на моделите, като те започват да включват динамични, трудно формализируеми показатели. Алгоритмите за машинно обучение могат да
38 ГКЗ 3-4’ 2026