УСТРОЙСТВО И ЗАЩИТА НА ТЕРИТОРИИТЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ НА ИЗКУСТВЕНИЯ ИНТЕЛЕКТ В ОЦЕНКАТА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ – СЪВРЕМЕННИ ТЕНДЕНЦИИ И ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА
Гл. ас. д-р инж. Иванка Каменова, УАСГ
SUMMARY
This publication explores the opportunities and challenges associated with the application of artificial intelligence( AI) in real estate valuation. The main focus is placed on automated valuation models( AVMs), which are used for rapid, largescale, and relatively accurate forecasting of property value based on diverse information. Leading AVM platforms for real estate valuation are analyzed in both global and Bulgarian contexts, along with their specific practical applications. A comparison has been made between an AI-based valuation and an expert market appraisal across key criteria. The comparison is illustrated with a relevant example from valuation practice. The advantages, risks, and challenges of valuations carried out with the help of artificial intelligence are outlined, and recommendations for their users are also provided. The conclusion discusses the future prospects for the valuation profession.
Keywords: real estate valuation, regulatory framework, artificial intelligence( AI), automated valuation model( AVM), AVM real estate platform.
РЕЗЮМЕ
Настоящата публикация изследва възможностите и предизвикателствата, свързани с прилагането на изкуствения интелект( AI) при оценката на недвижими имоти. Основен фокус е поставен върху автоматизираните модели за оценка( AVMs), използвани за бързо, мащабно и относително точно прогнозиране на стойността на имотите въз основа на разнообразна информация. Анализирани са водещите AVM платформи за оценка на недвижими имоти в световен и български контекст, заедно с техните конкретни приложения в практиката. Направена е съпоставка между AI-базирана оценка и експертна пазарна оценка по ключови критерии. Сравнението е онагледено с подходящ пример от оценителската практика. Очертани са предимствата, рисковете и предизвикателствата на оценките, извършвани с помощта на изкуствен интелект, а също така са изведени препоръки към техните ползватели. В заключението са разгледани бъдещите перспективи за оценителската професия.
Ключови думи: оценка на недвижими имоти, нормативна уредба, изкуствен интелект, автоматизиран модел за оценка, AVM платформа за оценка на недвижими имоти.
1. ВЪВЕДЕНИЕ
Оценяването на недвижими имоти традиционно се извършва чрез комбинация от експертна преценка, сравнителен анализ и стандартизирани методологии. Съществуват много дефиниции за оценката на недвижими имоти. Една от тях е поместена в първата книга, издадена в България на тази тематика, определяща оценката на недвижими имоти( недвижимо имущество) като „ изкуство или наука за определяне на стойността на определен интерес към дадено недвижимо имущество за специфична цел в определен момент от времето, като се вземат предвид всички характеристики на собствеността върху недвижимото имущество, а също така като се разглеждат всички икономически фактори на пазара, включително и обема на алтернативните инвестиции“ [ 5, стр. 6 ]. Прилага се и нормативна уредба, свързана с оценяването. Съгласно Международните стандарти за оценяване( МСО), оценката представлява „ действие или процес на формиране на заключение за стойност към датата на оценка“ [ 4, стр. 11 ]. Европейските стандарти за оценяване( ЕСО) подчертават, че „ оценката трябва да бъде изготвена професионално, обективно и на базата на задълбочен анализ на имота и пазара, така че резултатът да издържи евентуално оспорване“ [ 5, стр. 68 ]. Според чл. 6, ал. 3 от Закона за независимите оценители( ЗНО), оценката представлява „ становище на независимия оценител, относно стойността на обекта за конкретна цел в определен момент от време и в условията на конкретен пазар, изготвено под формата на доклад в писмена форма, подписан и подпечатан“ [ 3 ]. За независимите оценители, упражняващи дейност на територията на страната са задължителни за приложение Българските стандарти за оценяване( БСО) – „ рецепция на международните стандарти за оценяване и на европейските стандарти, относими към регулацията на оценяването, съгласно българското законодателство“ [ 1, стр. 7 ]. В част втора, раздел първи на БСО се разглеждат подробно специфичните подходи и методи за оценка на недвижими имоти, съобразени с пазарната практика в страната.
Начините, по които недвижимите имоти, се купуват, продават, отдават под наем, финансират, оценяват, проектират, управляват и т. н., вече са се променили драстично през последните години [ 7, стр. 26 ]. С напредъка на дигитализацията и навлизането на изкуствения интелект в различни сектори се трансформира и начинът на оценка на недвижими имоти. Съвременните алгоритми позволяват автоматизация на анализа, подобрена точност и значително ускоряване на процесите.
Целта на настоящата статия е да анализира основните съвременни тенденции в използването на изкуствен интелект в оценката на недвижими имоти, с фокус върху приложимостта на AVM моделите, националния контекст, както и върху потенциалните рискове и бъдещите перспективи.
2. ИЗКУСТВЕНИЯТ ИНТЕЛЕКТ( AI) И АВТОМАТИЗИРАНИТЕ МОДЕЛИ ЗА ОЦЕНКА( AVMS)
Изкуственият интелект( AI) се определя като „ наука за възгледите( принципите и концепциите), методите и средствата за създаване на интелигентни( разумни) компютърни програмни системи“ [ 6, стр. 11 ]. Такива системи са и автоматизираните модели за оценка( AVMs) – интелигентни системи, които изчисляват стойността на даден имот към определена дата, използвайки сложни
ГКЗ 3-4’ 2026 37