ОСОБЕНОСТИ НА ПЛАНОВЕТЕ ЗА ПЪРВА РЕГУЛАЦИЯ( ЧЛ. 16 ЗУТ), ИЗИСКВАЩИ ИНДИВИДУАЛЕН ПОДХОД ПРИ РАЗРАБОТВАНЕ НА ЗАДАНИЯ ПО ЧЛ. 125 ОТ ЗУТ
Планове за първа регулация по чл. 16 от ЗУТ – общи постановки
Законовият регламент за прилагане на способа по чл. 16 от ЗУТ изисква задължително наличие на територии с неурегулирани поземлени имоти или територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план. С него се определят необходимите площи за изграждане на обектите на зелената система, на социалната и на техническата инфраструктура – публична собственост. За осъществяване на тези предвиждания с влизането в сила на плана собствениците на недвижими имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на имотите си, определена с плана, но корекционният коефициент на редукция не трябва да надвишава 25 %. На всеки собственик на недвижим имот общината определя равностоен урегулиран имот( имоти), като се съобразява с местоположението на имотите в местността, но не и с точните им кадастрални граници. И това е справедливо, тъй като урегулираните имоти са с пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им, което се доказва с решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ. Способът позволява и оптимално преструктуриране на планираните територии чрез окрупняване( комасиране) на имотите на един собственик на едно място, в т. ч. и делба. Mоже да се образува и съсобствен УПИ на различни лица, въз основа на общо заявление на собствениците с нотариално заверени подписи, с което се определят техните идеални части.
Законовите изисквания към изработването, съгласуването, съобщаването, одобряването, изменението и прилагането на ПУП по чл. 16 от ЗУТ следват общите разпоредби за подробни устройствени планове, уредени в Глава 7 на ЗУТ, в т. ч. разработването, съгласуването и одобряването на заданието за проектиране. Тук заданието за проектиране има ключова роля, тъй като, освен упоменатите му задачи, следва да обоснове и мотивира и способа на планиране по реда на чл. 16 от ЗУТ.
Наредба 8 задава нормативни възможности на заданието да определи допълнителни условия, свързани с някои специфични характеристики на съответния проект на планиране. Например да изиска допълнителни данни и проучвания в текстовите и графичните материали, различен начин на представянето им и др. И тъй като в Наредбата липсват разпоредби за обема и съдържанието на плановете за първа регулация по чл. 16 от ЗУТ, следва самото задание за проектиране да посочи онези специфични изисквания, които произтичат от особеностите на тези територии или прилагания способ на планиране.
Съгласно казаното и отчитайки спецификите при прилагане на способа по чл. 16 от ЗУТ, заданието следва да изследва и да даде многo ясни и конкретни насоки за планиране в следните направления:
• Обхватът на планиране, за да обеме в най-пълна степен неурегулираните територии и / или тези с неприложена първа регулация по предходен устройствен план;
• Структурата на собствеността, за да се планира законосъобразно и целесъобразно нейното преобразуване;
• Обществените нужди( площ и функция) от публична инфраструктура, за да бъде осигурена достатъчно площ( в рамките на обхвата по чл. 16 от ЗУТ), вследствие прилагането на корекционния коефициент и наличните общински имоти;
• Размерът на корекционния коефициент, с който да бъдат постигнати необходимите устройствени решения.
Опорен план и обхват на планиране
Така посочените изисквания към заданието трудно биха били изпълнени без актуален и прецизно, и детайлно разработен опорен план. Съгласно чл. 125, ал. 1 от ЗУТ заданието за проектиране при необходимост може да включва опорен план. Опорният план, който е неразделна част от заданието се изработва в мащаба на съответния устройствен план и съдържа основни кадастрални и специализирани данни за територията. В случаите на прилагането на способа по чл. 16 от ЗУТ опорният план трябва да е задължителен, тъй като в него освен основните изходни данни, следва да се окаже графично и обхвата( полигона), в който ще се прилагат условията на чл. 16 от ЗУТ.
Често в практиката вместо опорен план, към заданието, възложителя добавя графично приложение( най-често извадка от кадастрална карта), на което е маркиран и самият полигон, в който ще се прилагат правилата на чл. 16 от ЗУТ. Следва да се отбележи, че това не е най-целесъобразното решение, тъй като при избор на обхвата, от съществено значение са освен границите на поземлените имоти, но и редици други фактори и условия – природни( геоморфоложки, инженерно геоложки и др.) и антропогенни( степента на изграденост на средата), които само един детайлен опорен план би могъл да обеме. Опорният план към заданието може най-добре да позволи предварителното осмисляне и определяне на обхвата, за да включи в най-пълна степен подходящите територии за планиране, да позволи реализация на необходимата публична инфраструктура, и не на последно място да следва ясни граници, които да могат да бъдат еднозначно определени и обосновани. Важна особеност за проектантите е, че на този предварителен етап по стартиране на процедурата по разработване на ПУП по чл. 16 от ЗУТ, често проучванията не са детайлни и практиката показва, че обхватът, посочен в заданието е в известна степен ориентировъчен. В последващите етапи на проучване и проектиране той може да се прецизира( н. е. да последва по-точно имотни граници или да отчете граница на устройствена зона, или да отрази ситуационна особеност и др., или дори може да бъде съобразен и с някои особености на бъдещо проектно устройствено решение).
В опорния план се представят графично всички характеристики за поземлените имоти в резултат на проведените проучвания, които са от значение за проектните решения. Опорният план може да се придружава от схеми, които да отразяват специфични изисквания, свързани с проучваната територия. Полигонът, указващ обхвата по чл. 16 от ЗУТ е задължителен елемент на всички графични приложения към заданието.
ГКЗ 3-4’ 2025 37