план . При него се определят необходимите площи за изграждане на обектите на зелената система , на социалната и на техническата инфраструктура - публична собственост , каквито обикновено липсват в новоразвиващите се крайградски зони . За осъществяване на тези предвиждания с влизането в сила на плана собствениците на недвижими имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на имотите си , определена с плана , но не повече от 25 на сто . На всеки собственик на недвижим имот общината определя равностоен урегулиран имот ( имоти ), като се съобразява с местоположението на имотите в местността , но не и с точните им кадастрални граници . И това е справедливо , тъй като урегулираните имоти са с пазарна стойност не помалка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им , което се доказва с решение на комисията по чл . 210 от ЗУТ . Способът позволява и оптимално преструктуриране на планираните територии чрез укропняване ( комасиране ) на имотите на един собственик на едно място , в т . ч . и делба . Mоже да се образува и съсобствен УПИ на различни лица , въз основа на общо заявление на собствениците с нотариално заверени подписи , с което се определят техните идеалните части .
Несъмнено „ крачка назад “ е последващото законово
изменение 6 , с което законодателят даде устройствена „ алтернатива “ за такива неурегулирани територии , като предвиди възможността вместо планът по чл . 16 да бъде създаден само план за улична регулация и имоти за обекти
на публичната собственост 7 . Това решение от една страна обезмисля цялостната концепция за споделена тежест , тъй като не са налице споменатите предимства на условията на чл . 16 , а от друга не решава в пълна степен проблемите в крайградската територия ( фрагментирана собственост , имоти с различно функционално предназначние , планирани „ на парче “ и др .) Тук той не е разгледан като отделен способ , тъй като не осигурява цялостно устройствено решение за територията – липсва дворищната регулация .
3.2 . Способът по чл . 17 от ЗУТ
За устройствени решения в крайградските територии е приложим и способът по чл . 17 от ЗУТ – урегулиране „ по имотни граници “. С него също се урегулират неурегулирани дотогава поземлени имоти , но тук задължително условие е вътрешните им регулационни линии да съвпадат с имотните граници . ЗУТ определя и някои изключения от това правило за следване на точните имотни граници , като осигурява възможен изход от тези често регулационно трудно решими ситуации в следните случи : при интерес за образуване на повече на брой самостоятелни урегулирани поземлени имоти на един собственик ; при упълномеряване на УПИ ( с части от други ПИ ), поради размери не отговарящи на изискванията за минимална площ и лице . При желание за създаване на съсобствени урегулирани поземлени имоти , се изисква заявление до общината ( в първия случай ) и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи ( във втория и третия случай ) 8 . При тези хипотези задължително съгласието на засегнатите собственици трябва да бъде постигнато преди одобряването на подробния устройствен план , тъй като тяхната воля има пряко отражение върху предвижданията му .
В общия случай и двата устройствени способа за урегулиране на поземлени имоти са приложими при провеждане на първа регулация в крайградски територии , тъй като те като обхват , съдържание и функции могат да отговарят на техните законови условия .
4 . РОЛЯ НА ОБЩИТЕ УСТРОЙСТВЕНИ ПЛАНОВЕ ПРИ ИЗБОР НА СПОСОБ ЗА УРЕГУЛИРАНЕ НА КРАЙГРАДСКИТЕ ТЕРИТОРИИ
С Общите устройствени планове се определят изискванията към устройството на териториите . Те задават преобладаващото предназначение и начина на устройство на отделните структурни части на териториите . Неразделна част , която се одобрява от компетентния орган едновременно с ОУП са Правилата и нормативите за устройството на територията , както и нормативите за необходимата земя при застрояване , с оглед ефективното използване на териториите , и поддържането на
природното равновесие . 9
Правилата и нормативите освен водещата си цел – да определят прилагането на ОУП , имат за изпълнение и редица други задачи . Една от тях е да задават задължителните изисквания към по-ниските нива на планиране-ПУП . От своя страна , ПУП определят конкретното предназначение и начина на устройство на отделните поземлени имоти , обхванати от плана , като задължително се изработват в съответствие с действащия ОУП за дадената територия , и съответно с неговите правила и нормативи . А правилата и нормативите за прилагане на устройствените планове следва да са „ съобразно местните и регионални характеристики на териториите “, да отчитат всички специфични природни и антропогенни условия и явления на територията , която е предмет на устройственото планиране . Тоест , на ниво разработване на ОУП , законовата уредба задава изискването правилата и нормативите му да съдържат и насоки за разработване на устройствени планове на пониското ниво на планиране - ПУП . Като за ПУП , те са задължителни .
В правилата и нормативите към ОУП обикновено се включват ясни регламенти за устройствените категории - устройственото и функционалното предназначение на зоните , устройствени параметри - плътност и интензивност на застрояване , плътност на озеленяване , основни и допълващи функции , ограничения при застрояването на видовете територии , устройствените зони и самостоятелните терени и т . н . В устройствената практика , към правилата и нормативите на ОУП се разработват раздели , които в различна степен на подробност и конкретика дават регламенти за устройство на териториите на по-ниското ниво на планиране ( според преценка на възложител и проектант ). Например , за Столична община такива насоки има в раздел „ Прилагане на ОУП и режим на собствеността на недвижимите
6
ДВ , бр . 13 от 2017 г .
7 по решение на общинския съвет
8
Чл . 17 , ал . 2 и 3
9 се определят с Наредба 7 За правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони 36 ГКЗ 3-4 ’ 2024