Основните причини за разрастването на градовете в глобален аспект са свързани с икономическият растеж, глобализацията, промените на индустриалните структури и др. Съществени са и демографските причини- ръст на населението, миграцията, увеличение на броя на домакинствата. Влияят и вътрешните проблеми на града, поради което хората търсят по-добри условия в крайградските територии. Съществен фактор е транспортът и възможностите за мобилност и достъпност, които осигурява.[ 13 ] Но освен споменатите, влияят и други специфични фактори. Разрастването на българския град най-често е в резултат от приложение на устройствени решения, взети „ на парче” от индивидуални, повечето пъти частни инвеститорски инициативи, след провеждане на процедура на промяна на трайно предназначение на земеделската земя 8, и без съобразяване с решенията на ОУП( поради липса на такъв, или поради нормативна възможност той да бъде изменен отново „ на парче”). Твърде рядко е в резултат на взети устройствени решения – прилагане на Общ или Подробен устройствен план в по-голям обхват, при което градът се разширява предимно компактно и процесът е регулиран.
Елементите, които присъстват в повечето крайградски територии са: залесени територии, терени за рекреация, производствени терени, терени за обществено обслужване, терени за техническа инфраструктура и селскостопански терени. По-рядко, но не са изключени: терени за обитаване, за защитени обекти, водни площи, специални терени, и други. С повишаване на функционалния тип на населеното място, спектърът от елементи на крайградската територия се увеличава, но при всички крайградски територии, най-голям дял заемат обработваемите земи. [ 1 ] По-актуалния анализ на процесите в крайградската територия също доказва, че в България този процес на субурбанизация е налице, предимно при градовете, в които се наблюдава позначима социално-икономическа активност, тъй като при тях има по-отчетлива необходимост от нарастване на града и нужда да се планират мероприятия в крайградската територия. Тоест, може да се обобщи, че големината на крайградската територия е функция на големината на града.
В обобщение могат да се приемат следните тези, валидни за крайградска територия, които общо могат могат да бъдат считани за дефиниция: Крайградската територия е зона с пониска плътност и интензивност на застрояване, и с по-ниска гъстота на населението спрямо градската зона на големите и средни градове в България. Тя попада в зоната на физическо влияние на града, и тя може да бъде: в / или извън рамките на строителната им граница определена с Общ или Подробен устройствен план. Границата й рядко съвпада със землищната граница на населеното място. Обвързана е с интензивни функционални връзки с града и често е приобщена в обща непрекъсната пространствена система. Характеризира се с разнообразни( жилищни, производствени, обществено обслужващи, земеделски, горски, рекреационни и др.) и изменящи се във времето форми на земеползване, които могат да са пространствено разделени или функционално зонирани в различни области. В крайградската територия на големите и средни градове в България може да се наблюдава особена форма на субурбанизация- явлението urban sprawl.
3. ПОДХОДЯЩИ СПОСОБИ ЗА УРЕГУЛИРАНЕ НА КРАЙГРАДСКИТЕ ТЕРИТОРИИ
Законът за устройство на територията определя способите на планиране, в т. ч. и за неурегулирани крайградски територии, като разграничава обстоятелствата, при които те са приложими. Поставя изискването, че урегулираните веднъж поземлени имоти не подлежат на последващо урегулиране 9, освен ако не настъпят някои предвидени в закона случаи 10.
3.1. Способът по чл. 16 от ЗУТ
Законовият регламент за способа по чл. 16 от ЗУТ е особено приложим за крайградските територии, тъй като изисква задължително наличие на територии с неурегулирани поземлени имоти, или територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план. При него се определят необходимите площи за изграждане на обектите на зелената система, на социалната и на техническата инфраструктура- публична собственост, каквито обикновено липсват в новоразвиващите се крайградски зони. За осъществяване на тези предвиждания с
8 по реда на Закона за опазване на земеделските земи( ЗОЗЗ)
9
Чл. 15, ал. 1 от ЗУТ
10 описани в чл. 134 от ЗУТ 146