АРЕНДА
Стороны ( арендодатель и арендатор ) при подписании договора аренды прописывают отдельный пункт , в котором говорится примерно следующее : арендатор обязуется предоставить арендодателю доступ к фискальным данным , подтверждающим выручку , через личный кабинет . Иными словами оператор перед началом ведения коммерческой деятельности сообщает арендодателю логин и пароль для доступа в личный кабинет на официальном сайте ОФД ( обработка фискальных данных ), в котором отражается информация по всем кассам , установленным и используемым в помещении . Таким образом , УК или кто-то из её состава может мониторить выручки ритейлера хоть каждый день в режиме реального времени . Там отображаются все чеки , стоимость и время покупки , указываются все возвраты и т . д . Однако , к сожалению , далеко не все торговые центры перешли на новую систему контроля оборотов , и многие всё ещё работают по старинке .
« В крупных торговых центрах арендодатель для контроля товарооборота получает доступ к документам с финансовой отчётностью , выгрузкам электронных отчётов из кассовых терминалов и зачастую устанавливается дополнительное программное обеспечение для предотвращения сокрытия части транзакций . В случае отсутствия автоматизированного учёта на кассовых аппаратах контроль осуществляется посредством проверки финансовой отчётности оператора и регулярного анализа выручки на кассах », – поясняет Александра Чиркаева , руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону , отдел торговых помещений CBRE в Москве .
СЛИШКОМ УЗКИЙ ПРОФИЛЬ
Встречаются в практике и такие ситуации : арендатор не соответствует ЦА проекта по профилю или ценовому сегменту . Тогда спасать его в принципе бесполезно . Или когда доля арендных платежей в обороте магазина становится заоблачной , данный магазин перестаёт быть рентабельным . Такую торговую точку проще закрыть . Профессиональной оценкой и программой поддержки арендаторов сейчас всерьёз занялась компания Malltech , которая инвестирует средства в создание технологий и прогнозирование . Для тех девелоперов , у которых нет ресурсов для системной аналитики , но есть сильные профессионалы PM , запрос скидки от арендатора является сигналом для оценки его бизнеса . Тогда могут помочь и визит в магазин в качестве покупателя с просьбой показать ходовые размеры , и оценка качества мерчандайзинга , и тестирование персонала .
Зачастую случается и так , что малосильный оператор не предпринимает сам никаких действий , чтобы увеличить собственные продажи . У него могла давно не обновляться коллекция . Могла устареть концепция самого магазина или бутика , а сервис в принципе не соответствует ожиданиям покупателей и посетителей ТЦ . « Тем не менее , сейчас не то время , чтобы кого-то выгонять из ТРЦ . Арендатора всегда можно переместить или пересмотреть условия аренды и в период действия скидки искать более сильного оператора на его место . Мы в своих проектах стараемся всех операторов сохранить , если ритейлер готов к переговорам . Ротация – это целое искусство , проще всего выгонять тех , кто приходит к тебе за дисконтом . Известно , что некоторые собственники так и делают », – делится опытом Анна Панюкова , директор по развитию Prime Management . Но ведь падение выручек никак не зависит от размера арендной платы . А предоставление скидки не увеличит товарооборот . Он может вырасти только благодаря точному выявлению текущих проблем и их оперативному устранению , а также недопущению в будущем подобных просчётов .
Также имеет смысл подумать и о востребованности пока ещё подающих признаки жизни , но уже подбитых арендаторов в среднесрочной и долгосрочной перспективе . Если через пару-тройку лет такой « жилец » торговому центру будет не нужен , а контракт у него как раз к тому времени истечёт , то пролонгировать договор будет экономически нецелесообразно . В таком случае собственник смо-
№ 149 АВГУСТ 2018 13