ДЕВЕЛОПМЕНТ
МЕСТНЫЙ КРЕАТИВ – СЛЕДСТВИЕ ЖЁСТКОЙ ЭКОНОМИИ
Всего на редевелопмент проекта ушло чуть более 30 млн руб ., говорит Ярмощук . При этом окупить их предполагается чуть менее , чем за два года . Интересно , что концепция предусматривает только около 30 % торговой составляющей . « Это позволяет сделать территорию более устойчивой , поскольку она меньше зависит от продаж , предлагает людям гораздо больше , они приходят , в первую очередь , не за покупками , а за атмосферой , – объясняет глава FlaconX . – Так , например , на том же ” Вернисаже ” оживлённая торговля идёт только по субботам и праздничным дням , но в остальное время площадка тоже должна жить ».
Эта концепция уже давно показала свою жизнеспособность . Так , например , все новые объекты , реализуемые компанией (« Хлебозавод », Flacon1170 на курорте Роза Хутор в Сочи , « Арт-завод Доренберг » в Иркутске ), уже вышли на операционную прибыль , планово обслуживают привлечённые средства и обеспечивают высокую доходность инвестиций , заверяют во FlaconX . « Наш флагманский объект , который дал название компании , ” Дизайн-завод “ Флакон ”, в этом году отмечает своё 9‐летие и уже давно окупился », – подчеркнул Ярмощук .
ЭКОНОМНЫЙ БИЗНЕС
Вполне логично , что инвестиции в ремонт и отделку окупаются обычно быстрее , чем в классических капиталоёмких торговых или офисных проектах , объясняет региональный директор департамента страте- гического консалтинга Colliers International Владислав Николаев . « Но оценивать окупаемость просто через вложение в отделку неверно , обычно основной ценностью актива является комплекс существующих зданий и сам участок ,– продолжает эксперт .– При сравнении классических показателей доходности ( например , NPV – чистая приведённая стоимость или IRR – внутренняя норма доходности ) классические девелоперские проекты в большинстве случаев выгоднее ». В то же время классический девелопмент требует существенно больших инвестиций и несёт большие риски , поэтому для многих потенциальная добавочная стоимость от более высокого NPV несопоставима с рисками , возникающими при больших дополнительных капитальных затратах , рассуждает Николаев .
« Креатив » Flacon ’ а родился из экономии , считает заместитель директора департамента управления активами NAI Becar Дарья Канева . « Сносить и строить жильё на таких территориях выгоднее , но согласовывать подобные проекты всегда сложнее , поэтому креативный кластер – наиболее оптимальное решение как по деньгам , так и по схеме реализации ,– считает она .– По капзатратам редевелопмент , как правило , обходится в 65 тыс . руб . за 1 кв . м – и в 35 тыс . руб . за 1 кв . м , если девелопер прокладывает коммуникации , а отделку оставляет арендаторам ». Именно таким путём в своё время пошёл « Флакон », указывает Канева .
При этом ставки аренды в подобных проектах редевелопмента начинаются от 20 – 30 тыс . руб . за 1 кв . м в год , что
№ 148 ИЮНЬ 2018 13