ДЕВЕЛОПМЕНТ
ДАЖЕ ЕСЛИ ДОСТРОИТЬ ТАКОЙ ТЦ , СРОК ЕГО ОКУПАЕМОСТИ МОЖЕТ РАСТЯНУТЬСЯ
РАБОТА НАД ОШИБКАМИ
Действительно , в условиях нехватки финансирования девелоперам выгодно покупать недострой и доводить его до ума . На топовое местоположение всегда найдётся спрос . Но у недостроенных моллов обычно обнаруживается множество подводных камней . Достройка объекта – практически всегда неблагодарное занятие . Если бы у проекта изначально была хорошая и крепкая концепция , то вряд ли бы он оказался недостроенным . В основном это проекты , которые делались в период активного роста рынка и не учитывали возможное изменение обстоятельств . Даже если достроить такой ТЦ , срок его окупаемости может существенно растянуться . А отсутствие концепции приведёт к тому , что на выходе получится обычный рынок , посещаемость которого может быть высокой , но присутствие в нём сетевых международных и федеральных брендов будет исключено . Проще говоря , наполнять неправильно достроенные моллы или уже устаревшие объекты федеральными ритейлерами крайне трудно .
« На сегодняшний день , к сожалению , больше не существует термина “ топовые локации “. Бизнес давно вошёл в реалии свободного рынка с минимальной переоценкой недвижимости , ранее на 30 % зависящей от местоположения ( не учитываем люксовые сегменты с долей на рынке 0,3 %)», – констатирует Вадим Казберов . То есть сегодня достраивать за кем-то уже не так выгодно и финансово привлекательно , как это было , скажем , лет 7 – 10 назад .
Кроме того , новому собственнику необходимо полностью проверить недостроенный ТЦ перед предстоящей покупкой и реконцепцией на предмет целостности конструктива , адаптировать его под актуальные требования рынка и привести в порядок . « После долгой заморозки собственники часто встречаются с такой сложностью , что рынок уже поменялся , обострилась конкурентная среда , а ритейлеры потеряли интерес к объекту . Худший вариант – когда недострой был неправильно законсервирован », – говорит Михаил Рогожин .
В качестве примера слабого ТЦ , открытого после долгой заморозки , эксперт называет новосибирский мебельный « Калейдоскоп », первоначально называвшийся « Капиталом ». К успешным торговым центрам Михаил Рогожин относит красноярский « Енисей Молл » ( ТЦ « Солонцы »), интерес к которому стабильно высок как со стороны ритейлеров , так и со стороны потребителей .
А бывают и такие случаи , когда недострой лучше полностью снести и на его месте построить новое здание с нуля . К таким проектам относятся торговые комплексы , которые были неправильно законсерви-
22 № 147 МАЙ 2018