ДЕВЕЛОПМЕНТ честве других примеров такого девелопмента можно привести следующие региональные объекты : « Гринвич » в Екатеринбурге , « Галерея Чижова » в Воронеже , « Сити Молл Белгородский », « Тау Галерея » в Саратове , Ocean Plaza в Киеве и др .
Кстати , к пофазовому строительству ТЦ можно отнести и « Меги », первой фазой которых , как правило , является IKEA . Обычно она располагается таким образом , чтобы впоследствии стать якорем всего комплекса . Затем пристраиваются другие якорные арендаторы (« Стокманн », OBI , « Ашан »), между ними появляется торговая галерея , и в конечном итоге возникает круговое движение посетительских потоков .
« IKEA сознательно под каждый свой новый ТЦ закупает много земли , чтобы впоследствии иметь возможность для расширения комплекса . Во всех без исключения “ Мегах ” есть проекты второй и третьей фазы . И это нормально , так как рынок ритейла не статичен , он постоянно меняется . А строительство дополнительных квадратных метров – это самый безболезненный вариант реконцепции », – говорит Александр Обуховский . По его словам , под эгидой реконцепта неактуальных арендаторов всегда можно заменить на более востребованных , а торговый центр при этом становится более современным и актуальным . Например , сейчас IKEA активно работает над продолжением « Меги Адыгея », что расположена на выезде из Краснодара .
К столичным проектам , построенным в несколько этапов , относятся « Город » на Рязанском проспекте , « Смоленский Пассаж » на Садовом Кольце , « Гагаринский » ( планируется строительство второй и третьей очереди ), « Отрада » на Пятницком шоссе и другие . « Сравнительная непопулярность этой темы в столице легко объяснима : в Москве сложно получить землю под проект , и если уж у девелопера есть участок , он старается сразу его максимально освоить , не откладывая на потом », – уточняет Марина Малахатько , директор отдела торговой недвижимости Москвы в компании CBRE .
В МОСКВЕ СЛОЖНО ПОЛУЧИТЬ ЗЕМЛЮ ПОД ПРОЕКТ , И ЕСЛИ УЖ У ДЕВЕЛОПЕРА ЕСТЬ УЧАСТОК , ОН СТАРАЕТСЯ СРАЗУ ЕГО МАКСИМАЛЬНО ОСВОИТЬ , НЕ ОТКЛАДЫВАЯ НА ПОТОМ
КТО НЕ РИСКУЕТ , ТОТ НЕ ДОСТРАИВАЕТ
По словам игроков рынка , основная причина , которая подталкивает девелоперов реализовывать проекты ТЦ и ТРЦ по фазам , кроется в высоких рисках . Могут быть не ясны планы развития ритейлеров в данном городе , или на момент стройки отсутствовал необходимый платёжеспособный спрос , или у собственника могли возникнуть трудности с привлечением достаточного объёма финансирования .
Или , скажем , в близлежащем районе запланирована жилая застройка , однако когда она появится – неизвестно . Тогда застройщик начинает с первой очереди , которая включает якорных арендаторов , за счёт которых наращивается поток посетителей , а затем достраивается торговая галерея . Другая причина – это поэтапный выкуп земли . Например , на часть земли права оформлены , и на ней можно построить достаточный объём торговых площадей , подтверждённых спросом со стороны ритейлеров , а на прилегающий участок можно параллельно получать права и вести переговоры с потенциальными арендаторами .
Нередко случается и так , что на пятне застройки первоначальным проектом предполагалось строительство многофункционального центра . Но в ходе подготовки документации , изменения экономических факторов и других причин реализация такого объекта стала для собственника нерентабельной . Тогда проект переделывают под несколько очередей , которые затем связывают путём присоединения здания или его полной интеграции .
№ 145 МАРТ 2018 15