НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИ СЕМИНАР „ ОЦЕНКА НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ – ПРИМЕРИ ОТ ДОБРАТА ОЦЕНИТЕЛСКА ПРАКТИКА ”
На 09.06.2022 г . сдружение „ ОКО – Обучение , Консултации , Оценки ” организира и проведе научнопрактически семинар на тема „ Оценка на правото на строеж – примери от добрата оценителска практика ”. Той беше посветен на актуалните въпроси , свързани с работата на българските оценители и консултанти на недвижими имоти , земеделски земи и др . в условията на сегашната неустойчива икономическа среда , след двегодишен период на Ковид-пандемия , с растяща инфлация и пр .
Семинарът се проведе в една от заседателните зали на „ Хотел Central Park Sofia ” до НДК ( Национален дворец на културата ) в столицата , комбинирано , присъствено и онлайн ( дистанционно ) за участниците , които са потвърдили този вид участие чрез е-платформа на семинара / уебинара . Той беше открит от председателят на Управителния съвет на сдружение „ ОКО ” доц . д-р Виолета Касърова . Модератор на семинара беше инж . Петър Савов , който беше и един от основните докладчици в него . На семинара присъстваха над 40 участници – оценители и консултанти , вписани в регистъра на Камарата на независимите оценители в България ( КНОБ ) от цялата страна , сред които и голям брой инженери-геодезисти и земеустроители . Ежегодното участие в подобни семинари и уебинари е задължително от няколко години у нас с решение на Управителния съвет на Камарата на независимите оценители в България ( КНОБ ). Целта е да се повишава и поддържа на актуално ниво професионалната квалификация на оценителите на недвижими имоти и за да се потвърждава вписването им в регистъра на оценителите в КНОБ .
Докладите и дискусиите бяха проведени в 4 заседания . Докладчиците в семинара представиха следните теми , които са много интересни и изключително полезни за консултантската и оценителската гилдии , които са свързани с недвижимите имоти и отстъпеното право на строеж ( ОПС ) в урбанизирани и неурбанизирани територии .
Първият представен доклад беше на тема „ Правна част с позоваване върху правната доктрина и съдебната практика ” от адвокат Павлина Кючукова . Представена беше общата характеристика на вещните права , като специално внимание беше отделено на ограничените вещни права , в т . ч . правото на строеж ( пристрояване и надстрояване ), правото на ползване и поземлените сервитути по Закона за опазване на селскостопанското имущество ( ЗОССИ ), по Закона за устройство на територията ( ЗУТ ), Закона за водите ( ЗВ ), Закона за енергетиката ( ЗЕ ) и др . Подчертана беше важната особеност , че съгласно чл . 67 , ал . 1 от Закона за собствеността ( ЗС ): „ Правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност , ако не се упражни в продължение на 5 години .”
Следващият доклад на тема „ Специфични аспекти при оценяване правото на строеж ” беше представен от строителния инженер Петър Савов . Според автора на доклада : „ Право на строеж е правото да построиш строителен обект в чужд имот с характеристиките , които ти позволява имотът .” Тоест , в момента , в който е издадена визата за урегулирания поземлен имот ( УПИ ) и са ясни нейните показатели : „ правото на строеж ” е приблизително равно на „ стойността на имота ”. Бяха изложени изчерпателно , критично и дискусионно някои от алгоритмите , формулите и техниките , които се използват в българската и в европейската оценителска практика за ОПС
1 / Първата използвана у нас формула ( 1 ) е от 1998 г . в отменената Наредба за базисните пазарни цени на недвижимите имоти на Столична община от 26.01.1998 г . и в отменения Правилник за прилагане на закона за държавната собственост ( ППЗДС ) от 1996 г .: ( 1 ) Цпс = 0,25 х Цз кор ( 1 + F / 2 S ), където : Цпс е цената на правото на строеж ; Цз кор – коригираната цена на земята ( пазарната стойност на земята );
F – разгънатата застроена площ ( РЗП ) на сградата , определена съобразно размера на застрояване и етажността в кв . м , съгласно Плана на застрояване и регулация ( ПЗР );
S – площта в кв . м на УПИ или на земята , върху която е застроена сградата при комплексно застрояване в жилищни райони , или зони .
Например , за апартаменти , построени в жилищни комплекси върху държавна или общинска земя : Цпс = 0,80 , когато е отстъпено право на строеж за жилище , или за Жилищно-строителна кооперация ( ЖСК ) на правоимащи граждани по Закона за уреждане правата на граждани с многогодишни жилищно-спестовни влогове ( ЗУПГМЖСВ ).
Дискусията препоръчва тази техника да не се използва от оценителите , защото не отразява достатъчно коректно различията между отделните имоти .
2 / Втората често използвана техника от оценителите на ОПС у нас е по формула ( 2 ), дадена в чл . 22 на Приложение № 2 ( Норми за данъчна оценка на недвижимите имоти ) към Закона за местните данъци и такси ( ЗМДТ ), където Данъчната оценка на правото на строеж – ДОПС се определя по следния начин : ( 2 ) ДОПС = РЗП х 0,25 х БС х Км х Ки х Кс , където : БС е Базисната данъчна Стойност в зависимост от конструкцията и от предназначението на сградата ; Км – Коефициент за местонахождение според предназначението ; Ки – Коефициент за инфраструктура , определен съгласно Раздел ІV . При учредяване право на строеж върху земеделски земи , Ки се определя по същия начин . Кс е Коефициент , който отчита срока , за който е учредено правото , с точност до 3 знака след десетичната запетая : ( 3 ) Кс = ( 1 – 1,05 – n ), където : „ n ” е броят години , за които е учредено правото . За над 100 години коефициентът приема стойност единица .
Според инж . П . Савов , в централната част на София обезщетението за жилищни сгради е в границите 30 – 40 %, а в жилищните комплекси , които са отдалечени от центъра на столицата , обезщетението е 20 – 25 %. В сегмента на другите видове имоти ( офис сгради и / или промишлени сгради ) обезщетенията са различни от тези за жилищните сгради .
3 / Представен беше и трети вариант на техника за определяне на правото на строеж , предложен преди години от инж . Кирил Георгиев от Варна чрез зависимостта за стойността на правото на строеж Спс :
( 4 ) Спс = Сз х Кпл . х ( 1 + 0,5 х Кинт ),
ГКЗ 3-4 ’ 2022 57