където : Сз е пазарната стойност на земята , определена въз основа на анализирана информация от брокерски фирми за пазарната стойност на подобни терени в района на оценявания терен , както и информация за % на обезщетение на собствениците на земята ; Кпл . – коефициент на плътност на застрояване ; Кинт – коефициент на интензивност на застрояване .
4 / Четвъртият вариант за определяне на стойността на правото на строеж Спс – втората част от публикуваната методология на инж . Кирил Георгиев от Варна , е чрез процента на обезщетение по формулата : ( 5 ) Спс = Пр . об . х Паз . ст . сгр ., където : Пр . об . е процента на обезщетение , който би следвало да се полага на собствениците , а Паз . ст . сгр . е пазарната стойност на сградата , включва и правото на строеж , определена по метода на непосредсвените сравнения . Тук , непременно се прави анализ на печалбата и възвръщаемостта на проекта , като строителната себестойност Стр . ст . за предприемача се увеличи чрез отчитането на процента на обезщетение . Прилага се формулата :
( 6 ) Стр . ст . = Паз . ст . сгр . – Стр . ст . х х [ 1 + ( 20 % до 40 % )].
Важно е да се отбележи , че строителната себестойност Стр . ст . трябва да включва всички преки и непреки разходи за реализацията на проекта , а не само стойността на сградата Стр . ст ., взета от сп . „ Строителен обзор ”. Формула ( 6 ) прилича много на принципа , заложен в остатъчния метод .
5 / При петия вариант за определяне на правото на строеж Спс се прилага следната формула :
( 7 ) Спс = Пр . об . х Стр . себ . / ( 1 – Пр . об .) = = Пр . об . х Стр . ст .
И тук Стр . себ . трябва да включва всички преки и непреки разходи за реализацията на проекта , включително финансовите разходи и печалбата на предприемача , а не само стойността на сградата , взета от сп . „ Строителен обзор ”.
6 / Шестата възможна техника е предложена от проф . дтн инж . Цвети Даковски с цел усъвършенстване на формула ( 1 ) за смесена централна зона в големи , средни и малки градове чрез формула ( 8 ): ( 8 ) Цпс . = Цз . кор . х Кпл . з . х ( Кинт . з . + 1 ), където : Цпс . и Цз . кор . са цената на правото на строеж и коригираната цена на земята по смисъла на чл . 97 и коефициентите по чл . 100 от ППЗДС . Допълнително предложените тук коефициенти са : Кпл . з . – среден коефициент на плътност на застрояване за смесени централни зони съответно при големи , средни и малки градове , а Кинт . з . – среден коефициент на интензивност на застрояване съответно при големи , средни и малки градове . Тук , за определяне на пазарната стойност на правото на строеж Цпс ., може да се замести Цз . кор . с пазарната стойност на земята .
7 / Седмата възможна техника е чрез формула ( 9 ), предложена от инж . Георги Кузов на семинар през м . 07.2018 г ., организиран от Камарата на професионалните оценители ( КПО ), в коята е прието , че пазарната стойност на правото на строеж VRB върху застроен поземлен имот е приблизително равна на пазарната стойност на пълните вещни права върху поземления имот , т . е . пазарната стойност на земята VL : ( 9 ) VRB = VL или ( 10 ) VRB = VL – І , където І е инвестицията за препострояване на сходна сграда в същите обеми .
Правото на строеж е най-ценното вещно право върху земята .
Разширено , отчитайки времето , формулата би изглеждала по следния начин : VRB = VL – I x DF , DF = 1 / ( 1 + i ) n + 5 , VRB ≥ 0 , където : VRB – пазарна стойност на правото на строеж ; VL – пазарна стойност на земята ( изчислена чрез прилагане на приложимите стандарти за оценяване и визираните методи ), прилежаща към сградата , изведена чрез параметри на застрояване от устройствени планове ; I – инвестицията за построяване на сходна сграда ( строително съоръжение ) в същите обеми , минимум до етап “ груб строеж ”; DF – дисконтов фактор ; i – годишна норма на олихвяване на недвижимия имот или рискова норма ; n – остатъчна експлоатационна годност на сграда ( строително съоръжение ) в години .
8 / Осмата техника за определяне правото на строеж е една примерна методика за дискусионно разглеждане , предложена от инж . Румен Михайлов . Тук , правото на строеж произтича от отделяне на право за застрояване от правата на собственост и ползване върху поземлен имот в полза на лице , което е собственик на застрояването , и в този смисъл пазарната ценност на правото на строеж се базира върху възмеждността по тази транзакция за собственика на поземления имот : ( 11 ) VRB = К х VL х ( 1 – DF ), където К = Іr / Ip е коефициент , който отчита усвояването на застроителните показатели на конкретния УПИ ; Іr – реализирана интензивност на застрояване спрямо бруто застроена площ в УПИ , в т . ч . със застрояването и с оценяваното право на строеж ; Ip – устройствено допустима интензивност на застрояване спрямо бруто застроена площ в УПИ , а ( 12 ) DF = 1 / ( 1 + i ) n + 5 е дисконтов фактор за осъвременяване стойността на отложен във времето застроителен потенциал на УПИ до размера на усвоената му част от застрояването с право на строеж ; i – дисконтова норма , която съответства на дългосрочни инвестиции ; n – период , който съответства на срок по договорно споразумение за учредяване право на строеж или на един , или два жизнени цикъла на сградата , формирани на база проектния й икономически срок за ползване , плюс 5 години .
За осмия вариант , техниката за оценка на правото на строеж по различни алгоритми , на база един и същ обект за оценяване , беше представена от инж . Румен Михайлов .
След всеки доклад и презентация имаше оживени дискусии с многобройни въпроси , мнения , съображения и дори опровержения на някои от тезите в отделните презентации . Семинарът премина на високо професионално и практическо ниво , в дух на колегиалност , споделени добри практики и взаимно уважение .
Накрая , но не на последно място , изказвам искрена благодарност към организаторите на семинара от сдружение „ ОКО – Обучение , Консултации , Оценки ” за прекрасно организирания и проведен научно-практически семинар на тема „ Оценка на правото на строеж – примери от добрата оценителска практика ”.
Доц . д-р инж . Венета Коцева
58 ГКЗ 3-4 ’ 2022