Директивна план-схема за териториална структура и обемно-пространствено изграждане , но впоследствие той
е отменен 19 . Законодателят е преценил , че подобен планов инструмент няма място в системата от документи за устройствено планиране , но често в практиката е налична такава необходимост . За илюстриране на приложението на подобен планов инструмент е избран конкретен пример , които доказва целесъобразното приложение на способа на чл . 16 от ЗУТ ( характерен за пониското ниво на планиране-ПУП ), когато се налага да се мотивират и обосноват устройствени решения в ОУП .
2 . ПРИЛАГАНЕ НА СПОСОБА НА ЧЛ . 16 ОТ ЗУТ В ПОМОЩ НА ВЗИМАНЕ НА УСТРОЙСТВЕНИ РЕШЕНИЯ В ОУП
2.1 . Особености на способа на чл . 16 от ЗУТ
При способът на чл . 16 от ЗУТ , или още познат като „ градска комасация “ е заложена идеята за преразпределяне на поземлените имоти на отделния собственик , чрез промяна на границите им ( в т . ч . чрез групиране или разделяне ), с цел създаване на оптимална териториална структура за реализиране на публична инфраструктура при най-рационално и ефективно стопанисване , благоустрояване и устойчиво развитие на територията . Това става като собствениците на недвижими имоти прехвърлят в полза на общината част от площта на имотите си за осъществяване на публичните предвиждания . Коефициентът на редукция за всеки имот не може да бъде повече от 25 %. От тези прехвърлени части се определят необходимите площи за изграждане на обектите на зелената система , на социалната и на техническата инфраструктура - публична собственост . А всеки собственик получва равностоен урегулиран поземлен имот , в рамките на същата местност , но с промени граници , и с пазарна цена не по-ниска от преди урегулирането му .
Законодателят е предвидил този способ да се прилага при разработване на ПУП за територии с неурегулирани поземлени имоти и територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план . Но той може да има и друго много практично и подходящо приложение – като допълнителен планов инструмент който може да мотивира устройствени решения в ОУП .
Целта от неговото приложение е да се направи проучване , на база на количествени и качествени разчети за определена териториална структура , които да послужат като техническа основа при изработването на Общ устройствен план . Това може да осигури достатъчно сравнителен графичен материал за проектното решение на отделните видове устройствени зони , строителна граница на населено място и др . В резултат , избрания вариант да залегне в ОУП като оптимално решение . Чрез прилагане на способа на чл . 16 от ЗУТ се генерират вариантни решения , на базата на различни комбинации между обхвата и коефициента на редукция , с което много точно и ясно може да се установи кои територии трябва ( и може ) да обхване градското разширение , и какви устройствени зони със съответните функционални режими са необходими за тяхното планиране .
2.2 . Обект на изследване 20
Подбран е подходящ обект на изследване , който илюстрира възможностите на способа на чл . 16 от ЗУТ като допълнителен помощен инструмент при разработване на ОУП . Това са крайградските североизточни части на град Стара Загора , която включват и парк Бедечка .
На практика това е територия , която обхваща всички подходящи терени за прилагане на правилата на чл . 16 от ЗУТ . Включва поземлени имоти в неурегулирани части от населеното място , поземлените имоти са в развиващи се ( разрастващи се ) зони на населеното място , които ОУП следва да реши дали да урбанизира . За част от територията има разработени и одобрени предходни устройствени планове , които не са приложени , т . е . техните предвиждания не са реализирани . В техните граници има поземлени имоти ( бивши земеделски земи ), възстановени по реституционни закони .
Основна част от тази територията е представена от парк Бедечка с площ около 106 ha , проектиран през 1957 – 1958 г . и реализиран до 1964 . През парка протича река Бедечка и изкуственото езеро „ Загорка “. Именно тук изключителна ценност с огромен рекреационно - атракционен потенциал представлява " речният гръбнак " на парка със своите водни площи заемащи 10 ha . В парка са паспортизирани над 2700 дървета , тук е и най-старото дърво в Старозагорски регион – старият чинар на възраст над 650 години , обявен за природна забележителност .
Но в границите на парка , по реда на реституционни закони са възстановени на частни собственици над 45 поземлени имоти . Останалата част е представена от земеделски територии с НТП на поземлените имоти – ниви и трайни насаждения .
Преобладаващата собственост е частна – около 70 %, следвана от общинската публична собственост / включваща парковите площи , полските и общински пътища и напоителни канали / с около15 % от територията и държавната публична собственост / включваща водите и водните площи , жп линията / с около 7 % от територията . ( Фиг . 2 )
Характерно за тази територия е , че и към настоящия момент още не е получила справедлив регламент и решение за реституираните поземлени имоти и парковата зона . Казусът е станал предмет на обществени дискусии и редица съдебни дела между частните собственици и Община Стара Загора . След поредица от разработени и отменени устройствени планове , заинтересуваните страни не са стигнали до легитимно решение . Поради спорните терени , парковата зона не се поддържа и частните имоти не са развили своите инвестиционни инициативи .
19
Чл . 39 от Наредба 8 за обема и съдържанието на устройствените планове , Отм . - ДВ , бр . 22 от 2014 г ., в сила от 11.03.2014 г . 20
Проучването се базира на изследвания от Директивна план схема на за териториална структура и обемно пространствено изграждане за североизточната територия на град Стара Загора , включително територията на парк „ Бедечка ” на колектив с р-л арх . Б . Борисов и регулатор инж . Н . Ярловска при НЦТР ЕАД
ГКЗ 5-6 ’ 2023 49