2. Açıklık (Aleniyet)
Kanundaki bazı istisnalar hariç taşınmaz rehni ancak tapuya tescil suretiyle tesis edilebilir.
TMK’ nın 1020. maddesindeki aleniyet ilkesinden, taşınmaz rehini de faydalanır. Hiç kimse
tapu kütüğüne tescil edilmiş olan bir taşınmaz rehnini bilmediğini iddia edemez, iyiniyet
iddiasında bulunamaz. Taşınmaz rehini tapuya yolsuz olarak tescil edilmiş ise terkini her
zaman istenebilir.
3. Sabit Derece Sistemi
Taşınmaz rehini ile diğer sınırlı ayni haklar arasında bir çatışma halinde, bunların öncelik
sırası, taşınmaz rehninin tesis tarihine göre değil, taşınmaz rehninin bağlı olduğu derecenin
tesis tarihine göre belirlenir. Taşınmaz rehninde boşalan dereceye ilerleme ve sabit derece
sistemini olmak üzere iki temel sistem vardır.
Germen hukukundan hukukumuza aktarılan sabit derece sisteminde taşınmazın değeri
farazi parçalara ayrılmıştır. Buna göre;
•
Her farazi değer için bir rehin derecesi tesis edilmiştir.
•
Önceki derecede, bulunan rehinli alacaklılar, alacaklarını tahsil etmedikçe alt derecede
bulunan alacaklılar, taşınmazın satış değerinden istifade edemezler.
•
Bir derecede, mevcut rehin hakkı sona ermişse, alt derecede bulunan rehin hakları,
boşalan dereceye ilerleyemez. Taşınmaz maliki boşalan bu derecelere, yeniden rehin
tesis edebilir. Malikin aksine taahhüdü geçersizdir. Ancak TMK 871. maddesince
boşalan dereceye ilerleme hakkı ile alacaklıya benzer sonuç sağlanabilmektedir.
•
Malik boşalan dereceye yeni bir rehin hakkı tesis etmeksizin rehin dereceleri ihdas
eder ve bunların bazılarını boş tutar. Bunlara saklı derece denir. Boş tutulan bir rehin
derecesine sonradan rehin hakkı tesis edilirse alt derecede bulunan bütün rehin
haklarından önce gelir. Ancak taşınmaz paraya çevrildiğinde boş tutulan dereceler
dikkate alınmadan paraya çevrilir.
•
Bir derece içinde, o derecenin farazi değerini aşmayacak şekilde yan rehin dereceleri
de ihdas edilerek birden fazla rehin hakkı tesis edilebilir.
•
Bir rehnin derecesinin farazi değerinde değişiklik yapmak, alt derecedeki rehinli
alacakların haklarını tehlikeye sokacağından ancak onların muvafakati ile mümkündür.
Bu nedenle daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına
olarak artırılamaz.(TMKmd. 875/2)
Sabit Derece Sisteminin İstisnaları;
402