Sınırlı Ayni Haklar
üst hakkı sahibinin kanuni ipotek hakkı vardır. … tarih … yevmiye.” şeklinde belirtme yapılır.
Daha sonra ilgili tapu kütüğünün en son sayfasına; sayfa numarasının altına “… sahifedeki
taşınmaza ait bağımsız ve sürekli üst hakkı”, yüzölçümü sütununa yüklü taşınmazın tamamı
üzerinde ise “üst hakkı”, bir kısmı üzerinde tesis edilmiş ise üst hakkı tesis edilen miktar yazılır.
Taşınmazın niteliği sütununa “… yıl süre ile … nolu sahifedeki … ada … parsel üzerinde üst
hakkı” yazılır. Mülkiyet bölümünün edinme sütununa üst hakkı ve beyanlar hanesine resmi
senette kanuni ipotek belirlenmiş ise; “Üst hakkı karşılığı olarak irad tarzında borçlanılan
edaların azami üç yıllık miktarı için bu malikin kanuni ipotek hakkı vardır. … tarih … yevmiye.”
“… TL’ lik tazminat karşılığında yüklü taşınmaz üzerinde üst hakkı sahibinin kanuni ipotek
hakkı vardır. … tarih … yevmiye.” Şeklinde yapılacak ve tapu kütüğü sayfaları arasında irtibat
kurularak tescil işlemi tamamlanacaktır. Üst hakkının diğer tapu kütüğü sütunları yüklü
taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasına uygun yazılacaktır.(346)
TKGM’ nin 04.03.1997 tarih 1525/31-800 sayılı talimatında daimi ve müstakil hak olarak
tescil edilen üst hakkının cins tashihi istenildiğinden taşınmazın vasfı sütunundaki belirtme
muhafaza edilerek parantez içinde yapı kullanma izin belgesinde belirtilen taşınmazın vasfının
yazılmak suretiyle cins tashihi yapılabileceği belirtilmiştir.
d. Kanuni İpotek Tesisi
Üst hakkı sahibi taşınmaz malikine üst hakkına karşılık olumlu ya da olumsuz edimleri
taahhüt edebilir. Bu tek defalık bir para meblağı olabileceği gibi irat şeklinde belli dönemlerde
ödenecek bir para borcu da olabilir. Malik bu alacaklarını teminat altına almak için iradi olarak
ipotek tesis ettirebilir. Böyle bir teminat iradi olarak tesis edilmemiş olsa bile TMK md. 834
gereği taşınmaz malikine azami üç yıllık irat alacağı için üst hakkı üzerinde kanuni ipotek
hakkı tanımaktadır. Bu ipotek hakkı TMK 893. maddesindeki kanuni ipotekler gibi tescille
doğmaktadır. Taşınmaz maliki bu hakkını üst hakkının sonraki külli ve cüzi haleflerine karşı da
kullanabilir. Eğer üst hakkı sahibi ipoteğe yanaşmaz ise taşınmaz maliki TMK 716’ya dayanarak
tescil davası açabilir.(347)
Malikin ipotek hakkının üst hakkının süresi içinde her zaman talep edilebileceği ve üst
hakkının herhangi bir sebeple icra yolu ile satışında bu ipoteğin terkin olunmayacağı ve irat
her yıl eşit olarak belirlenmemiş ise üç yıla düşecek ortalama değer üzerinden kanuni ipotek
tesis edilebilecektir.(348)
TMK md. 829 gereği; “Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için
üst hakkı sahibine bir bedel ödemez.” Ancak bir bedel kararlaştırılmış ise “Kararlaştırılan bedel
ödenmez veya güvence altına alınmazsa üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş
olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı
(346)
TKGM, 15.06.2010 tarih ve 2010/12 sayılı Genelge
(347)
ERTAŞ, a.g.e. s. 507-508
(348)
KARAŞAHİN, a.g.e. s. 332
393