olur ve üst hakkı sahibi bir taşınmaz maliki gibi, üst hakkı ve bu taşınmaz mülkiyeti üzerinde
tasarruflarda bulunabilir. Örneğin üst hakkı üzerinde ipotek veya başka bir ayni hak tesis
edebilir.(342)Yargıtay 1. HD’ nin 20.12.1995 tarih 1995/16163 esas, 1995/16952 sayılı kararında;
yasal bir hakka dayanarak bir taşınmaz üzerinde yapı inşaat etmiş ise kendi arzu ve iradesi
dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamaz. Bu nedenle
imar uygulaması sonucu arsanın mülkiyet durumundaki değişikliklerden üst hakkı sahibi
etkilenmemelidir.(343)
b. Resmi Senet Tanzimi
TMK'nın 827. maddesi; “Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmi senette yer alan,
özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde
yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.”
Üst hakkının kurulmasına ilişkin düzenlenen resmi senette özellikle yapının konumu, şekli,
niteliği, boyutlar, özgülenme amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya
ilişkin şartlar, üst hakkının tesis bedeli, sona erme halleri, kanuni ipotek ve tazminat şartları
açıklanmalıdır.(344)
TMK'nın 827. maddesinde malik üst hakkının karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan
edimleri güvence altına almak amacıyla en çok üç yıllık miktarı için tapu kütüğüne taşınmaz
olarak kaydedilen üst hakkının ipotek edilmesi istenebilir. Buna göre üst hakkı sahibi
tarafından borçlanılan edimlerin azami üç yıllık miktarı için üst hakkı süresi içinde malikin
talebi ile kanuni ipotek tesis edilebileceği resmi senette belirlenmesi gerekir.(345)
TKGM’ nin 22.12.1997 tarih 1525/35-4219 sayılı talimatında söz konusu irtifak hakkının
taşınmaz malın bir kısmı üzerinde tesisi, bu kısmın zeminde belirlenebilir olmasını
gerektirmekte olduğu ve bu bölümün sözleşmede yer aldığı şekilde bir haritaya bağlanmış
olması halinde mümkün olacağı ve ayrıca ifrazının gerek olmadığı belirtilmiştir.
c. Tescilin Şekli
Üst hakkı en az 30 yıl en çok 100 yıl süreyle tesis edilmiş ve devir ve temliki ile ayni hak
tesisi konusunda bir kısıtlama getirilmemiş ise bağımsız ve sürekli nitelikli bir üst hakkı resmi
senedin tanziminden sonra; yüklü taşınmaz malın tapu kütük sayfasının “İrtifak Hakları ve
Gayrimenkul Mükellefiyeti” sütununa; “M: Bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst hakkı …
lehine … yıl müddetle … nolu sahifede tescil edilmiştir. … tarih … yevmiye.” şeklinde tescil
edilir ve kararlaştırılmış ise tapu kütüğünün beyanlar hanesine “… TL. lık tazminat karşılığında
(342)
ERTAŞ, a.g.e. s. 504
(343)
ERTAŞ,a.g.e. s. 507
(344) TKGM, 15.06.2010 tarih ve 2010/12 sayılı Genelge
(345)
392
KARAŞAHİN, a.g.e. s. 331-332