Sınırlı Ayni Haklar
1. Üst Hakkı
TMK'nın 826. maddesinde düzenlenen üst hakkı; bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine
arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi
veren bir irtifak hakkıdır.
Aksi kararlaştırmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılarına geçer.
a. Üst Hakkının Tesisi
TMK’ nın 826. maddesi ve TST’ nin 10. maddesi gereği en az 30 yıl en fazla 100 yıl süreli
olan, tasarrufları kısıtlamayan ve izne tabi kılmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakkı üst hakkı
sahibinin talebi halinde tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz mal olarak tescil edilir.
TKGM’nin 22.12.1997
tarih 1525/35-4219 sayılı
talimatında taşınmazın
bir kısmı üzerinde ,
zeminde belirlenebilir
olması ve haritaya
bağlanması şartıyla
ifraza gerek olmadan
irtifak hakkının tesisi
mümkün görülmüştür.
Üst hakkı Medeni
Kanunun 826 ve 836.
Maddeleri arasında
düzenlenmiştir.
İdaremizin 2010/12
sayılı genelgesinde de
açıklanmıştır.
30 yıldan daha az süreli bir üst hakkı bağımsız ve sürekli
hak olarak ayrı bir kütük sayfasına tescili mümkün
değildir. Üst hakkının 30 yıl ve daha fazla süreli olmasına
rağmen üçüncü şahıslara devredilemeyeceğine ve
mirasçılarına intikal etmeyeceğine ve bu tür tasarrufların
izin alınmak suretiyle yapılabileceğine ilişkin kısıtlamalar
getirilmişse, üst hakkı artık bağımsız bir nitelik
kazanamayacağından bu tür talepler tapu kütük
sayfasının
“İrtifak
Hakları
ve
Gayrimenkul
Mükellefiyetleri” sütununa irtifak hakkı şeklinde tescil
edilir.(340)
TMK’nın 836. maddesi; “Üst hakkı, bağımsız bir hak
olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin
dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen
şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre
için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt
bağlayıcı değildir.” hükmündedir.
Bu nedenle üst
hakkının süresinin dörtte üçü dolduktan sonra kurulması
için öngörülen şekle uyularak en çok yüz yıllık yeni bir
süre için önceki üst hakkına atıf yapılarak resmi senet
düzenlemek suretiyle üst hakkının süresi uzatılabilir.(341)
Üst hakkının bağımsız ve sürekli nitelikte olmasının iki sonucu vardır. Üst hakkı sahibi üst
hakkına konu bina üzerinde üst hakkına bağlı olarak bir taşınmaz mülkiyet hakkına sahip
(340)
TKGM, 15.06.2010 tarih 2010/12 sayılı Genelge
(341)
TKGM, 15.06.2010 tarih ve 2010/12 sayılı Genelge
391