BUILDING & MANAGEMENT VOLUME 5 ISSUE 3 SEPTEMBER - DECEMBER 2021
3 . LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
Los fondos de inversión inmobiliaria son entidades patrimoniales colectivas que invierten en inmuebles , obteniendo la rentabilidad del arrendamiento de los mismos . Están dirigidos a inversores de largo plazo y con perfil conservador . Son la alternativa a la inversión directa en inmuebles con la diferencia de que el importe desembolsado puede ser mucho menor . Aunque son menos líquidos que los fondos de inversión en activos financieros debido a que no es posible reembolsar las participaciones en cualquier momento [ 3 ].
La explotación puede realizarse en varias modalidades ; es posible comprarlos , subarrendarlos en acuerdos con opción a compra , sell & lease back [ 4 ] y cualquier otro tipo de titularidad sobre derechos reales y concesiones administrativas , cada una con los condicionantes que imponen las leyes en cuanto a plazos , valores de primas , periodos mínimos de explotación , porcentajes de reinversión , etc . En el caso de la adquisición , puede llevarse a cabo en cualquier momento de la vida del inmueble ; sobre plano , en proceso de construcción o ya finalizados .
4 . LA VALORACIÓN TÉCNICA DE LA INVERSIÓN
El paso previo a la toma de decisión de adquisición de un inmueble , es la valoración técnica del mismo . En fases anteriores a la existencia del mismo la valoración pasa por el mero examen de las calidades y condiciones ofrecidas , la comprobación del cumplimiento de los requisitos legales que aseguran la calidad de lo finalmente construido y otros aspectos , parcialmente más subjetivos , como la garantía que pueda significar la reputación de uno u otro comercializador .
Sin embargo , cuando el inmueble es de segunda mano se hace inevitable la valoración técnica del inmueble , conocida como Technical Due Diligence ( Diligencia técnica obligada ). Se trata de un proceso de análisis que tiene por objeto conocer el estado general y concreto de un inmueble . Es decir la situación jurídico-administrativa , la superficie y distribución ( planos reales ), la adecuación al uso destinado o por destinar , el estado de cumplimiento de normativa , el estado de mantenimiento y , si así sucede , de deterioro de cada uno de sus materiales , elementos y sistemas . Esta información quedará finalmente traducida a costes , de tal forma que el inversor será conocedor del nivel de desembolso necesario así como los plazos en los que se requiere , ponderando con exactitud la rentabilidad de la inversión .
Este análisis usualmente es encargado por el comprador potencial para establecer el nivel de riesgo de la inversión , pero existen otras posibilidades . Cada vez es más usual que sea el vendedor el que facilita el informe , consiguiendo una ventaja competitiva frente a otros vendedores y agilizando las negociaciones . También lo encargan propietarios , sin intención de vender o comprar , que quieren ser conscientes del estado del
LA DUE DILIGENCE INMOBILIARIA
G . GARCÍA LÓPEZ DE LA OSA , R . TENDERO CABALLERO , ( 2021 ). BUILDING & MANAGEMENT , 5 ( 3 ): 44-50
inmueble y de las inversiones necesarias en el futuro a corto , medio y largo plazo . Este último caso es el de presidentes de comunidades de propietarios , sobretodo de gran tamaño , que desean planificar adecuadamente los costes actuales y futuros con los que se van a ver comprometidos , en materia de mantenimiento y actualización .
5 . LA EJECUCIÓN DE LA DUE DILIGENCE
Debe destacarse , como elemento previo a la hora de hablar de cómo se debe realizar una Due Diligence , que es capital la experiencia , formación y conocimiento del equipo que la realice . También la disponibilidad de los equipos necesarios para realizar mediciones de superficie , de nivel , de temperaturas , comprobaciones electromagnéticas , de humedad , de caudal , etc .
5.1 . ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN EXISTENTE
El primer paso en una Due Diligence es recopilar y analizar la documentación existente del edificio . Entre los documentos más sustanciales se encuentran los siguientes :
� Proyecto de ejecución del inmueble . Con objeto de conocer lo proyectado , así como los cálculos y dimensionados de componentes e instalaciones .
� Documentación “ as build ”. Permite conocer el estado definitivo , a la terminación de las obras , con las modificaciones y órdenes correspondientes de la dirección de obra .
� Histórico de intervenciones . Completa la secuencia de sucesos constructivos del inmueble , conociendo así el estado hipotético actual .
� Libro del edificio . Este documento , siempre que esté disponible y actualizado , aporta todos los documentos anteriores además del Plan de mantenimiento .
� Informes de las compañías aseguradoras . Permite conocer las reparaciones necesarias , solicitadas y evaluadas por el técnico de la compañía aseguradora correspondiente .
� Informes de Inspección Técnica de edificios . Aportan información muy concreta sobre el estado del inmueble .
� Informes de las empresas de mantenimiento de las instalaciones . Serán necesarios , al menos , los últimos dos años .
� Gastos de explotación de suministros e instalaciones . Permite evaluar alteraciones de funcionamiento de las mismas . También serán necesarios , al menos , los datos de los últimos dos años .
� Documentación urbanística . Incluye la correspondencia , la petición de licencias , la solicitud de permisos , los informes de inspecciones y requerimientos realizados por el ayuntamiento correspondiente .
� Servidumbres que sufra o disfrute el inmueble , inscritas en
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