Revista Juridica Colex mayo colex-marzo-2018 | Page 15

CONSEJOS DEMANDA HIPOTECA
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1 . El punto de partida. La nulidad de la cláusula y sus efectos
Debemos partir sobre la base que la cláusula que imponen todos los gastos de constitución de hipoteca a la parte prestataria debe
considerarse abusiva (por aplicación del apartado 3 del Art. 89 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios) en virtud de lo
establecido en la Sentencia del TS de 23 de diciembre de 2015.
Es decir, se trata de dar nulidad de la condición general que transmite en bloque la totalidad de los gastos al
consumidor, sin ser posible admitir que esta situación hubiese sido admitida por el prestatario, en el contexto
de una negociación de buena fe (motivo por el que se considera abusiva y, por ende, nula de pleno derecho).
Si preguntamos al banco sobre cuáles son los efectos de la nulidad nos responderá que “ninguno”, ya que
el pago de los gastos seguirían correspondiendo al actor según la normativa aplicable. Nada más alejado
de la realidad.
En la demanda, el demandante puede no reclamar concepto alguno, si bien deberá introducir en el
procedimiento como hechos, el pago de las facturas o impuestos que estime pertinentes.
El Art. 82 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, establece que los efectos de la
nulidad de una cláusula que es nula de pleno derecho, es que la misma se tenga por no puesta, y que el
contrato surta efecto en lo demás (siempre que lo anulado no afecta a un elemento esencial del mismo)
debiendo corregirse las consecuencias que hubiesen podido producir las cláusulas nulas.
Para ello, habrá que atenderse a la normativa reguladora de cada uno de los gastos o impuestos determinados
en la cláusula (nula).
2 . Cómo salvaguardar las costas
No es objeto del presente blog explicar qué gasto (o qué porcentaje del mismo) debe ser devuelto por Ley, toda vez que cada Juez parece
tener claro el criterio sobre a quién se le debe imponer cada uno de ellos (o, en su caso, el reparto del mismo).
De esta manera, da igual lo que aleguemos los letrados a la hora de reclamar un gasto en concreto ya que si el criterio de ese juzgado
consiste en no devolverlo, ya podemos realizar los mejores razonamientos del mundo que el Juez no los va a estimar.
Por ello, cada letrado debe tener bastante claro qué gastos está otorgando el juzgado dónde presenta la demanda y el letrado simplemente
debe reclamar los gastos que el mismo otorgue, de esta manera nos estaremos salvaguardando las costas judiciales.
Saber el criterio de cada juzgado es relativamente fácil, sobre todo con la especialización de los juzgados en
materia de acciones individuales sobre condiciones generales incluidas en los contratos hipotecarios, de manera
que reduce considerablemente el número de jueces que va a resolver un asunto de este tipo, debiendo el
letrado realizar una mínima labor de investigación sobre cuáles gastos están otorgando en cada juzgado.
Por otro lado hay juzgados, como el de Primera Instancia núm. 50 de Barcelona, que ha emitido los criterios
unificadores que van a seguir en su juzgado y en el que expresan con todo detalle qué gastos van a
resultar devueltos en ese juzgado.
Pueden suponer que este tipo de actuación no salvaguarda los intereses del cliente puesto que no
se está reclamando lo máximo que el mismo puede conseguir. Yo no puedo estar de acuerdo con esta
argumentación, puesto que si tienen claro los criterios del juzgado que va a resolver el asunto, entiendo
que lo poco prudente es reclamar de más y que la demanda sea estimada parcialmente sin la procedente
imposición de costas, debiendo el cliente pagar los honorarios de su letrado.
Soy consciente que muchos despachos de abogados realizan auténticas ingeniarías jurídicas para
ganar la demanda en costas, yo soy más prudente en este sentido y desde siempre me han enseñado que
la manera de ganar en costas en las demandas es pidiendo lo justo.
3 . La importancia de la reclamación extrajudicial
Además de lo expuesto anteriormente, la reclamación extrajudicial es de suma importancia para que las costas sean impuestas a dicha
entidad. Ya que si se realiza la reclamación extrajudicial y el banco no la atiende, e se puede justificar igualmente la condena en costas pese a un
allanamiento por parte de la entidad bancaria ya que supone un abuso de su posición dominante como empresario.
4 . La indeterminación de la cuantía de la demanda
A continuación paso a expresar los razonamientos por los que considero que puedo, no sólo ganar en costas la demanda judicial
salvaguardando al máximo los intereses del cliente, sino que además, es posible que se admita la cuantía indeterminada de la demanda, lo cual,
como todos sabemos, supone una remuneración mucho más elevada para el letrado.