OKTOBER 2020 •
Wonen
21
delingskosten duurt voort
Als de ACM bij eenzijdige bemiddeling handhavend wil optreden dan moet zij in feite per geval toetsen of aan de ‘ tenzij ’ -voorwaarden wordt voldaan .
Waarom zou de rechter de wet anders uitleggen ? De ACM stelt dat de wet geen grijze gebieden kent en ook de minister heeft bij herhaling richting de Tweede Kamer aangegeven dat de regeling inzake het doorberekenen van kosten aan huurders duidelijk is . Dat klopt , maar de minister heeft ons ook gevraagd om in de NVM-Erecode op te nemen dat als een huurder zelf geen makelaar in de arm heeft genomen er “ wettelijk gezien sprake is van tweezijdige bemiddeling ”. Wij hebben het ministerie bij herhaling gevraagd hoe het verzoek van de minister te rijmen valt met de zojuist genoemde wettelijke eis van schriftelijke toestemming . Helaas hebben we daar nooit antwoord op gekregen . Voor NVM en haar leden is duidelijkheid op dit punt van principieel belang . Een NVM-makelaar is een eenzijdig belangenbehartiger en uitdrukkelijk geen onpartijdige mediator . Hij staat voor de belangen van de koper / huurder óf van de verkoper / verhuurder . NVM raadt iedereen aan om een eigen makelaar mee te nemen . Zij kan onmogelijk tegemoet komen aan het verzoek van de minister . Als het echt zo zou zijn dat er “ wettelijk gezien sprake is van tweezijdige bemiddeling ” als een huurder zelf geen makelaar in de arm neemt , dan zou een makelaar die geen twee heren wil dienen , huurders ( en kopers !) zonder eigen makelaar de deur moeten wijzen . Dat kan onmogelijk de bedoeling zijn en wij kunnen ons niet voorstellen dat de rechter daar anders over denkt .
“ Sterker nog , tweezijdige bemiddeling is in beginsel verboden .”
De ACM heeft dus een handhavingsprobleem ? Ik vrees van wel . De ACM probeert dat probleem te omzeilen door te stellen dat áls er kosten worden doorberekend aan een huurder , er in feite per definitie sprake is van tweezijdige bemiddeling . Handhaving wordt natuurlijk een stuk eenvoudiger als je als toezichthouder mag vóóronderstellen dat de wet wordt overtreden . De opstelling van de ACM sluit echter niet goed aan op het systeem van de Nederlandse wet . De wet gaat uitdrukkelijk uit van eenzijdige bemiddeling . Sterker nog , tweezijdige bemiddeling is in beginsel verboden . Partijen mogen op dit punt van de wet afwijken , maar daarvoor is uitdrukkelijk schriftelijke toestemming vereist . De ACM lijkt daar aan voorbij te gaan . Echter , omdat de ACM niet alleen opspoort maar ook zelf sanctioneert , wordt háár uitleg van de wet niet snel door de rechter getoetst .
Wat gaat NVM verder doen ? NVM strijdt al jaren tegen het onterecht in rekening brengen van bemiddelingskosten en blijft daar ook zeker mee doorgaan . Wij juichen van harte toe dat de ACM zich inspant om het ten onrechte in rekening brengen van kosten aan huurders een halt toe te roepen . Het feit dat wij - ook al jarenlang - aangeven dat de wet diverse grijze gebieden kent , is dan ook uitdrukkelijk geen uiting van onvrede met de strekking van de regeling . Integendeel , NVM streeft naar duidelijkere regelgeving en goede controle op de naleving daarvan . •