คือ การท�ำให้เห็นเป็น 3 มิติใช่หรือเปล่า
พูดถึง 3 มิติน่ะมาถูกทางแล้ว แต่การพูดถึง เรื่อง 3 มิติไม่ใช่เรื่องตื่นเต้น เราดู CG มาตั้งแต่ ยุค 90 แล้ว 3 มิติตื่นเต้นตรงไหน ไม่น่าตื่นเต้น เวลาที่เราท�ำอาคาร เราจะมีข้อมูล 3 ชุดที่ไม่ตรง กัน เพราะคุยกันไม่ได้
ข้อมูลชุดที่ 1 คือ แบบ ที่ใช้โปรแกรม AutoCAD ไปเขียนเป็น 2D แล้วไปท�ำให้เป็น 3D สวยๆ อันนี้ก็ว่ากันไป
ข้อมูลชุดที่ 2 คือ ปริมาณ ชุดนี้ส�ำคัญมาก เพราะมันคือต้นทุน ตรงนี้เรามักจะใช้ Excel ส�ำหรับการค�ำนวณตัวเลขจ�ำนวนมากๆ หรือไม่ ก็ใช่เครื่องคิดเลข
ข้อมูลชุดที่ 3 คือ คุณภาพ ซึ่งเป็นสเปกที่ เราเขียนด้วยมือ
ข้อมูล 3 ชุดนี้ผู ้รับเหมาท�ำใจแล้วไม่มีทาง ตรงกัน เพราะสถาปนิกว่าไป คนถอดราคาว่า ไป ฯลฯ แล้วการแก้ไขก็บางทีแก้ตามไม่ครบ แก้ อันนี้- ลืมแก้อันโน้น ฯลฯ ความแม่นย�ำไม่เคย มี จนกระทั่งมีเทคโนโลยี BIM เมื่อมีการปรับ เปลี่ยนปริมาณ คุณภาพเราก็ Re-Adjust ได้ ฉะนั้น ข้อมูลจาก BIM จึงเป็นข้อมูลชุดเดียวที่ถูก ต้องที่สุด อัพเดทที่สุด และไม่ต้องเปิดแบบจาก กระดาษดู ซึ่งไม่อัพเดทเท่ากับการเปิดจาก BIM
เท่ากับ BIM ช่วยเอื้อกับการบริหาร
จัดการได้มาก
แต่ที่ยิ่งกว่านั้นส�ำหรับ LPN คือ การบริหาร ต้นทุนโครงการ ก่อนหน้านั้น การประกาศขาย โครงการที่อยู ่อาศัย เชื่อหรือไม่ว่า การตั้งราคา นั้นเป็นการตั ้งราคาที่เจ้าของประมาณการ กัน( แบบนั่งเทียน) จากการประเมินจากสถิติ ว่า โครงการประมาณนี้ ค่าก่อสร้างน่าจะเท่านี้ บวกกับค่าก่อสร้างที่น่าจะเพิ่มประมาณ 30 % บวกกับค่าที่ดิน จริงๆ ถ้าค่าก่อสร้างประมาณ การผิดก็จบเลย สมมติประเมินว่าค่าก่อสร้าง ไว้ที่ 700 ล้านบาท แต่ก่อสร้างจริงอยู ่ที่ 850 ล้านบาท สมมติว่า ค่าที่ดิน 300 ล้านบาท ค่า ก่อสร้าง 500 ล้านบาท ตีซะว่าโครงการนี้มีมูลค่า
1,100 ล้านบาท ก�ำไรสัก 300 ล้านบาท ถ้าก่อสร้างจริงอยู ่ที่ 400 ล้านบาท ก�ำไรก็จะเหลือแค่ 200 ล้านบาท นี่คือความผิดพลาด แล้วก�ำไร 200 ล้านบาท เรายังอยากท�ำอยู ่หรือเปล่า
แล้วท�ำไมเหลือ 200 ล้านบาท เพราะเหตุผลต่างๆ อาจมาจากการที่ที่ดินนี้ต้องใช้เสาเข็มมาก ลักษณะดินที่แตกต่างกัน ฯลฯ ฉะนั้น การใช้ BIM จึงท�ำให้เราสามารถล็อคราคาต้นทุนที่ถูกต้อง ตรงนี้ได้บวกลบไม่เกิน 3 % ฉะนั้น ราคาที่เราตั้งขายจึงเป็นราคาที่เรามั่นใจว่าเราจะมีก�ำไรเท่าไร กี่ เปอร์เซ็นต์ ซึ่งแต่ก่อนต้องวัดดวงและอาจมีความแตกต่างจากที่คาดการณ์ถึง 7-8 % จากฐานตัวเลข 1,000 ล้านบาทถือได้ว่ารุนแรง
การที่ผู ้บริหารเห็นความถูกต้องของ BIM ท�ำให้ทุกคนวิ่งเข้ามาที่นี่และเห็นว่า BIM คือ ภาษาที่ ถูกต้อง และการเอา BIM เข้ามาก็จะต้องท�ำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงกระบวนการท�ำงาน
เปรียบกับอาหารจานหนึ่งที่ต้องมีเครื่องปรุงที่นิ่งพอ?
เปรียบกับอาหาร ต้องบอกว่า ทีมเชฟต้องนิ่ง แล้วของเรานิ่งมากกว่า เพราะแม้รู ้ว่าอาหารต้อง ปรุงอย่างไร แต่เมื่อเชฟคนหนึ่งมาจะต้องมาศึกษาถึงวิธีการปรุงใหม่ก็จะไม่มีความคล่องแคล่วหรอก ต่างกับ LPN Team ที่เป็นวงดนตรีที่เล่นกันมา 20 ปีแล้ว เคยได้ยินเรื่องเล่าที่ว่า แอ๊ด คาราบาว กับ เล็ก คาราบาว หรือเปล่าที่ว่า สองคนนี้คุยกันด้วยตา แค่มองตา- ไม่ต้องพูดก็รู ้ว่าจะเล่นเพลง อะไร – ท�ำนองนั้นละ
Transform ครั้งนี้รวมถึงการเปลี่ยนแปลงต�ำแหน่งทางการตลาดของ LPS
ด้วยหรือไม่
เราเปลี่ยนแปลงในด้านของ ตัวผลิตภัณฑ์( Product) โดยเริ่มเข้ามาในตลาดหรู( Luxury) มาก ขึ้น เมื่อก่อนที่เราซื้อที่ดินแต่ละครั้งต้องมากกว่า 10 ไร่ ยุคนี้ เราซื้อที่ดินผืนเล็กลง แค่ 2-2.5 ไร่ก็ซื้อ เนื่องจากเราอยู ่ในพื้นที่สังคมเมือง( Urban Area) เราพร้อมที่จะเข้ามาแข่งขันกับตลาด Red Ocean( ตลาดที่แข่งขันสูงมาก) แต่เราก็ยังมีตัวแปรทางด้านการแข่งขันอยู ่ที่ Speed & Cost( ความเร็วกับ ต้นทุน) ซึ่งเป็นเรื่องปกติของวงการอสังหาริมทรัพย์
นอกจากเทคโนโลยีแล้ว การเปลี่ยนแปลงที่ส�ำคัญอีกประการ คือ การรับงานภายนอกที่เป็น Non-LPN Clients( ลูกค้านอกกลุ ่ม LPN) เนื่องจาก LPS เป็นธุรกิจบริหารโครงการ( Project Management) ฉะนั้น นอกจาก LPN และ พรสันติ แล้ว เรายังมองไปที่ธุรกิจพัฒนาที่ดินค่ายต่างๆ โดยตั้งเป้าหมายที่จะมีพอร์ตโฟลิโอลูกค้าระหว่างกลุ ่ม LPN และ Non-LPN ใกล้เคียงกัน ซึ่งลูกค้า รายแรกของเรา คือ อนันดา ซึ่งตอนนี้อยู ่ระหว่างการเจรจา นอกจากนี้ก็มี พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่สนใจให้ LPS รับไปท�ำทั้งหมด
ถึงตรงนี้ ผมก็ต้องขอแนะน�ำศัพท์ค�ำใหม่ที่พวกเราคิดขึ้นมาเองว่า LPS ตั้งเป้าที่จะเป็น RDSP หรือ Real Estate Development Service Provider
แล้ว RDSP คืออะไร?
ยกตัวอย่าง สมมติมีเจ้าของที่ดินที่มีเงิน แต่ไม่อยากยุ ่งเรื่องการปฏิบัติการ( Operation) เช่น การ จ้างสถาปนิก จ้างผู ้รับเหมา ขออนุญาตการก่อสร้าง ส่งมอบฯลฯ สมมติอยากท�ำแค่การขายและส่ง มอบ คือ อยากอยู ่แค่ด่านหน้า( Front Line) แต่ตอนท�ำอสังหาริมทรัพย์ไม่อยากยุ ่งยากก็มาที่เราได้ ส�ำหรับ SME ที่มีทั้งที่ดินและทุนประมาณปี 2560 เราน่าจะรับกลุ ่มนี้ได้
62 B-CONNECT MAGAZINE