RONDE TAFEL 49
Zeepbel ?
Volgens Jean-Marc Vandersmissen speelt het fenomeen niet alleen op de specifieke markten van
de studentenhuisvesting en de assistentieflats,
maar voor een stuk ook al op de residentiële vastgoedmarkt. “We moeten opletten”, zo waarschuwt
hij, “dat we op die manier niet onze eigen zeepbel
gaan creëren. Het is inderdaad van groot belang dat
iedereen erover waakt dat de uiteindelijke bewoners tevreden blijven. Dat is cruciaal om de markt
gezond te houden en om te vermijden dat we een
forste correctie gaan krijgen op de vastgoedprijzen
en dat de rendementen van vastgoedinvesteringen
dus zwaar onder druk komen. Daarom mikken wij
sterk op rendement én betaalbaarheid.” Volgens
Eline Ampe is dezelfde zorg en aandacht nodig voor
de investeerders zelf. “Bij Excellent Vastgoed begeleiden wij de investeerders daarom ook volledig
bij de verhuur. Als jong kantoor vinden we het zeer
belangrijk om realistische verhuurprijzen na te streven. Daarbij benadruk ik graag bij de investeerders
dat vastgoed nog steeds een vaste waarde is en ook
zal blijven. Johan Van Gompel benadrukt nochtans
dat we niet moeten denken dat vastgoedprijzen ten
eeuwigen dage kunnen blijven stijgen. Een correctie
behoort zeker tot de mogelijkheden. Anderzijds wil
ik zeker niet meedoen met de doemdenkers die al
een aantal keer hebben geroepen dat vastgoed in
België 40% tot 60% overgewaardeerd zou zijn. Een
overwaardering van 8 à 9% zoals door de Nationale
Bank van België als inschatting wordt naar voor
geschoven, lijkt me realistischer. Maar dat betekent niet dat we dadelijk een correctie van die orde
moeten verwachten.” Eerder voorspelde Johan Van
Gompel dat hij verwacht dat de prijs van woningen
op de secundaire markt dit jaar met zowat 2% zal
afnemen. “Dat heeft te maken met het feit dat de
gezinnen wel goedkoop kunnen lenen, maar zelf
meer kapitaal moeten neerleggen voor ze een hypothecaire lening kunnen afsluiten. Vroeger konden
ze 100% ontlenen, nu moeten ze minstens 20%
eigen kapitaal inbrengen en die strengere kredietpolitiek weegt ook op de prijzen. Er spelen echter
ook nog andere factoren. We zien bijvoorbeeld dat
de schuldenpositie van de Belgische consumenten
aan het toenemen is. Het beschikbare inkomen, de
macro-economische rentecontext én de demografische ontwikkelingen spelen allemaal een rol bij de
ontwikkeling van de vastgoedprijzen. Het feit dat
er bijvoorbeeld steeds meer eenpersoonsgezinnen
zijn, vergroot ook de woningnood. Dat zijn allemaal
factoren die wij nauwlettend opvolgen en die investeerders ook in de gaten moeten houden. Maar ze
zijn op dit moment zeker niet dramatisch. Ik verwacht dan ook niet meteen een forse correctie van
de prijzen.”
Geoffrey Giet voegt nog toe dat dat Vlamingen anders
dan in andere landen hun schulden aflossen en dat
het wetgevend kader, onder meer de Wet Breyne, ons
feitelijk behoedt voor speculatie tegen de markt.
Beleidsmakers missen visie
Dat is dus goed nieuws voor de vastgoedinvesteerders,
die voor hun rendement dus ook rekenen op de uiteindelijke meerwaarde van hun vastgoed. “Wanneer
een investeerder verwijst naar vervlogen tijden
waar hij 7% à 8% rendement haalde op residentieel
vastgoed vergeet hij vaak dat de kostprijs van geld
in die tijd ook veel hoger lag.”, zegt Geoffrey Giet.
“De schijnbaar lagere huurrendementen van vandaag moeten geplaatst worden ten opzichte van de
kostprijs van het geld. Als je die vergelijking maakt
merk je dat residentieel vastgoed beter rendeert
dan financiële producten met even laag risico.”
Vandaar dus dat zoveel spelers proberen een graan-
tje mee te pikken. “Dat is niet erg”, zegt Peter Impe,
“want de nood aan huisvesting zal door allerhande
maatschappelijke factoren, blijven toenemen. Wij
hebben trouwens tijdens de eerste zes maanden
van het jaar meer dan op volle toeren gedraaid. Dat
neemt niet weg dat alles bijzonder snel aan het
veranderen is. In tegenstelling tot andere sectoren
is de bouw- en de vastgoedsector de jongste jaren
eigenlijk blijven voortdoen op hetzelfde elan van
de laatste honderd jaar. Maar ik ben ervan overtuigd dat we nu stilaan op het punt gekomen zijn
van enorme disruptieve innovaties. Een traditionele
bouwwerf bijvoorbeeld met metsers die met mortel
stenen op elkaar zetten, zal volgens mij over tien
tot twintig jaar niet meer bestaan. De nieuwe tijden
vereisen ook soepelere wetten, maar de overheid
lijkt niet echt te beseffen dat de wereld van vandaag
niet te vergelijken is met die van gisteren en dat hij
er morgen weer helemaal anders zal uitzien.” Daarmee bevestigt hij de woorden die ook aan de ronde
tafel werden uitgesproken. “Vorig jaar stonden in
Leuven 1.000 studentenkoten leeg en toch zijn er
dit jaar 1.500 nieuwe bijgekomen”, zegt Tom Van
Damme. “In Antwerpen en Brugge heb je hetzelfde
verhaal. Dat heeft minder te maken met het feit dat
ontwikkelaars al te gretig zouden zijn dan met het
gebrek aan een doordachte visie op stadskernontwikkeling. In Gent wordt op dat vlak redelijk goed
werk geleverd, maar in andere steden, is het huilen
met de pet op. Politici zijn niet in staat om verder
te denken dan de volgende verkiezing. Terwijl een
beleidsvisie ook een cruciaal element is om ervoor
te zorgen dat onze sector zich voort gezond kan
ontwikkelen.” Jean-Marc Vandersmissen sluit zich
daarbij aan. “Er is ook nood aan meer samenspraak
tussen ontwikkelaars”, zegt hij. “Nog te vaak doen
27/09/2016 17:53:19