48 RONDE TAFEL
VASTGOEDMAKELAAR
Ronde tafel Logic Immo:
De trends in vastgoedinvesteringen
Op geregelde tijdstippen brengt Logic Immo sinds een aantal jaar verschillende actoren uit de
vastgoedsector samen om van gedachten te wisselen over een welbepaald vastgoedthema. Sinds vorig jaar
gebeurt dat ook in Vlaanderen. Nadat we vorig jaar het thema van cohousing door een aantal specialisten
lieten belichten, brachten we nu op 20 september in restaurant Dujardin in Ouwegem zeven experts samen
om van gedachten te wisselen over vastgoedinvesteringen. De actuele economische context met de zeer
lage rente zorgt immers voor een opvallende stijging van de vraag naar diverse vormen van vastgoed bij
investeerders. Eline Ampe (Excellent Vastgoed), Kris Geenens (Wilink), Johan Van Gompel (KBC), Wilfried
Martens (Senior homes), Tom Van Damme (upgrade Estate), Geoffrey Giet (Agence Rosseel) en Jean-Marc
Vandersmissen (Oryx Projects) zorgden voor een boeiende interactieve discussie. Peter Impe (Bostoen),
die normaal gezien ook van de partij zou zijn, moest onverwacht afhaken, maar deed naderhand via een
afzonderlijk gesprek met Logic Immo ook zijn duit in het zakje. Een verslag.
Vastgoed in de rol van TINA?
In de macro-economische context met een extreem
lage rente moeten mensen die rendement willen halen
uit de middelen waarover ze beschikken op zoek naar
alternatieven voor traditionele vastrentende beleggingen
zoals spaarboekjes, kasbons en obligaties. Zeker omdat
het er niet naar uitziet dat er snel verandering zal komen
in die situatie. Enkele weken geleden liet Mario Draghi,
de voorzitter van de Europese centrale bank, zich immers ontvallen te verwachten dat de rente zeker nog vijf
jaar vrij laag zal blijven. Enkele jaren geleden door in die
context het letterwoord TINA op. Het staat voor “There is
no Alternative” en het betekende dat beleggers die op
zoek waren naar rendement eigenlijk geen andere keuze hadden dan in aandelen te beleggen. Maar de algemene perceptie is natuurlijk toch dat de beurs een stuk
meer risico’s blijft inhouden dan vastgoed. Misschien
moet TINA daarom niet langer verwijzen naar de aandelenmarkt, maar naar vastgoedbeleggingen in verschillende vormen: assistentieflats, studentenhuisvesting,
klassieke woningen, luxe-appartementen, huisvesting in
394-ronde-tafel.indd 2-3
nieuwe stadsontwikkelingen zoals Dok Noord en de
Tondeliersite, retail- en kantoorvastgoed en vastgoedfondsen. Onze gesprekspartners waren het
er unaniem over eens dat de belangstelling voor
vastgoedinvesteringen de jongste tijd aanzienlijk is
toegenomen. “In het advies dat wij aan onze klanten
over het beleggen van hun patrimonium meegeven”,
zegt Kris Geenens, “raden wij in ieder geval ook vastgoed aan als één van de manieren om hun vermogen
te spreiden en zo hun rendement op te krikken. Je
kan er nu eenmaal niet naast kijken dat vastgoed een
vaste waarde is.”
Het amalgaan van de rendementen
Investeerders hebben in ieder geval een bijzonder
ruime keuze en omdat er zoveel spelers aan de
aanbodzijde van de markt staan, slaan ze hen om
de oren met rendementen die bij de ene aanbieder
nog aantrekkelijker klinken dan bij de andere. “Ik
wil daar toch de kanttekening bij maken”, zegt Geoffrey Giet, “dat er een verschil is tussen bruto- en
nettorendement. Al te vaak wordt dat door elkaar
gebruikt waardoor verwarring ontstaat.
Rendement is steeds
een combinatie van opwaartse of neerwaartse
waarde-evolutie, huuropbrengst en eventuele financiële hefbomen. Pas op het eind van de rit is het
werkelijk netto rendement gekend .” Ook Wilfried
Martens klaagt aan dat er met name in zijn specialisatiedomein van de assistentieflats om het op zijn
zachtst te zeggen niet altijd even zorgvuldig wordt
omgesprongen met de regels van het fatsoen. “De
toenemende vergrijzing zorgt ervoor dat heel wat
ontwikkelaars op de markt van de assistentieflats
springen. En daarbij vergeten ze dat het hierbij om
veel meer gaat dan de pure cijfertjes. Een rendement aankondigen is één zaak, maar ervoor zorgen
dat de gebruikers van het vastgoed - in ons geval
dus de senioren die in de assistentieflats gaan wonen – tevreden zijn een andere. Toen wij met onze
activiteiten gestart zijn, hebben wij eens gekeken in
welke assistentieflats ik mijn eigen moeder van 83
zou willen onderbrengen, en dat waren er bijzonder
weinig. Er is op dat vlak nog bijzonder veel werk aan
de winkel. Daarom staan wij bij Senior Homes zelf
volledig in voor het beheer. Voor ons staat de tevredenheid van de bewoners voorop. Dat is de basisgarantie op rendement voor de investeerders. Nogal
wat spelers in de markt lijken dat te vergeten.”
Tom Van Damme slui t zich daarbij aan. “Wij hebben concurrenten die ook snel op de markt van
de studentenbehuizing zijn gesprongen met een
aanbod dat naast het onze staat. Maar zij hebben
over het hoofd gezien dat dit echt een vak apart
is. Het gevolg is dat ze snel met leegstand worden
geconfronteerd. Dan wordt het erg moeilijk om nog
investeerders te overtuigen.”