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3 dernières années de la copropriété. Et n’oubliez pas non
plus de vérifier l’état du fonds de réserve, qui est une sorte
de compte d’épargne constitué pour parer aux éventuelles
dépenses présentes et futures extraordinaires, comme par
exemple des travaux de mise en conformité de l’ascenseur,
le remplacement de la chaudière, ou encore des travaux de
rénovation de la façade ou de la toiture.
S’il y a beaucoup de travaux à réaliser dans le bien, ciblez
d’abord les travaux essentiels à l’emménagement, et postposez
ceux qui peuvent attendre quelques années. N’hésitez pas à
demander un avis extérieur pour préciser le montant à allouer à
la rénovation de votre futur logement. Mais restez vigilant sur
ce point. Un tiers qui visite un bien afin d’évaluer les travaux
aura en effet toujours tendance à vous montrer les points
les plus négatifs de la maison. Gardez donc à l’esprit que la
décision d’achat ne regarde que vous !
Souvent, il arrive que l’on oublie de se projeter dans le futur.
Prenez donc suffisamment de temps pour vérifier le potentiel
d’évolution du bien, c’est-à-dire si celui correspond non
seulement à vos besoins d’aujourd’hui, mais aussi à ceux de
demain, en terme de chambres notamment. Demandez-vous
dans quelle mesure le bien peut être agrandi ou aménagé
en fonction des situations futures. Les espaces existants
permettront-ils d’accueillir l’ensemble de la famille dans
quelques années si celle-ci s’agrandit ? De même, la maison
répond-elle éventuellement à vos besoins professionnels
d’aujourd’hui et de demain, comme un bureau, un atelier,
ou encore un espace professionnel ? Le grenier peut-il être
aménagé ? Le bien présente-t-il une possibilité d’extension ?
Posez-vous bien toutes ces questions.
Un autre point d’attention concerne l’environnement direct.
Est-ce que la situation du bien convient à votre structure
et votre organisation familiale ? Est-ce qu’elle permettra de
faire raisonnablement face à un éventuel changement de
lieu de travail ? Le bien est-il suffisamment proche des axes
autoroutiers, des commerces, des écoles ? Et quels sont les
projets de développement en cours à proximité ? Les nuisances
possibles dues à une nouvelle infrastructure dans un avenir
proche pourraient en effet avoir un impact négatif à la fois sur
les conditions de vie et sur la plus-value lors d’une éventuelle
revente. Il est donc conseillé de bien se renseigner à ce
propos auprès de l’administration communale concernée. Nous
pourrions encore noter l’attention aux zones inondables… Bref,
cette liste des questions à se poser avant de s’engager n’est
pas exhaustive ! Mais si, une fois l’euphorie du coup de cœur
retombée, la maison répond à la majorité de ces critères et
qu’elle rentre dans votre budget, alors n’hésitez plus et foncez !
L.I. Comment définir précisément le coût total de son
acquisition ?
Définir le plus précisément son budget est très important pour
pouvoir chercher sereinement et être capable de faire une offre
rapide si on tombe sur le bien qui correspond à ses attentes.
Cela se fait en incluant d’abord les frais incompressibles, dont
les principaux sont les frais d’acte notarié, les frais de crédit
hypothécaire et les droits d’enregistrement. Pour rappel, ces
derniers s’élèvent en Wallonie à 12,5 %, et ce, quel que soit le
nombre de logements qu’on possède déjà. En effet, depuis le
1er janvier 2018, l’acquisition d’un troisième bien d’habitation
n’entraîne plus de droits d’enregistrement à 15 %.
S’il s’agit d’une habitation dite « modeste », c’est-à-dire dont
le revenu cadastral est inférieur à 745 euros (ce montant
est plus élevé en fonction du nombre d’enfants à charge),
on pourra, moyennant le respect de certaines conditions (il
doit s’agir d’une première acquisition, il ne faut pas posséder
d’autre habitation, il faut habiter dans le bien au moins 3 ans
de manière ininterrompue), bénéficier d’un taux réduit de 6 %.
Il est à noter toutefois que ce taux réduit de 6 % est applicable
sur un montant plafonné à 157 087,20 euros et 164 922,59 euros
dans les zones dites de « pression immobilière » dont la liste
est fixée par le gouvernement wallon. Depuis le 1er janvier 2018
aussi, les acquéreurs d’un premier bien destiné à leur résidence
principale bénéficient d’un abattement fiscal de 20 000 euros
sur les droits d’enregistrement. Cela signifie donc que l’assiette
d’imposition, en l’occurrence le prix d’achat, sera diminuée de
20 000 euros. Notez également que l’enregistrement se réserve
désormais le droit de réévaluer le montant du revenu cadastral
entre le compromis et l’acte notarié. Ainsi, si vous faites
l’acquisition d’un bien dont le RC est inférieur à 745 euros, vous
pourriez voir ce montant augmenter avant de passer l’acte de
vente, et de ce fait ne plus pouvoir obtenir la réduction évoquée
ci-dessus sur les droits d’enregistrement. Soyez donc vigilant.
Ensuite, il faut inclure les frais de notaire pour l’acte de vente, qui
sont fixés par la loi. Ces frais correspondent à un pourcentage
du prix d’achat. Le niveau exact de ce pourcentage dépend lui-
même du prix d’achat. Le notaire facturera également des coûts
pour toute une série de recherches, la demande d’attestations,
les droits d’écriture, etc. Les honoraires et certains coûts de
recherche sont par ailleurs soumis à une TVA de 21 %. Pour un
prix d’achat de 220 000 euros, par exemple, vous devrez prévoir
un montant total se chiffrant approximativement entre 3950 à
4300 euros.
En ce qui concerne l’emprunt, s’agissant habituellement d’une
ouverture de crédit hypothécaire, il y a le droit d’enregistrement
qui est de 1 % sur le montant de l’hypothèque en principal et
accessoires, le droit d’inscription hypothécaire qui est de 0,3 %
sur le même montant, les frais et salaire du conservateur des
hypothèques, ainsi que les frais divers qui incluent le coût
des recherches fiscales et sociales et le coût des certificats
hypothécaires demandés avant et après les formalités.
Comptez environ 5400 euros pour un prêt de 200 000 euros.
Votre banque vous demandera aussi de souscrire une
assurance solde restant dû pour garantir le remboursement
de l’emprunt en cas de circonstance exceptionnelle telle que
le décès. Il est possible que vous payiez d’emblée une prime
unique de 2000 euros à cet effet. N’oubliez pas non plus que si
le rapport électrique, qui est à la charge du vendeur, est négatif,
vous devrez exécuter les travaux précisés dans le contrôle
électrique endéans les 18 mois qui suivent l’acte, ou 12 mois
selon le cas. Pour ce dernier point, il est intéressant de faire un
devis préalable, car ces frais supplémentaires peuvent s’avérer
non négligeables.
Par Stephan Debusschere