10 PAROLE D'EXPERT
Comment évaluer
correctement
votre bien ?
On ne le répétera jamais assez, la détermination du prix de mise en vente de votre bien revêt
une importance capitale pour pouvoir le vendre dans les meilleures conditions. Le contexte
actuel impose en effet la nécessité d’une estimation qui colle véritablement aux réalités du
marché. Si l’appel à un professionnel paraît être la solution la plus avisée, il est néanmoins
possible de se débrouiller seul. Trois professionnels ont accepté de vous donner leurs
conseils en la matière.
LAURENT MATHY
Immocube
(Waremme)
Evaluer un bien à sa juste valeur n’est assurément
pas une sinécure. Vous pourriez néanmoins être
tenté de trouver vous-même un candidat acquéreur,
à condition de bien vous positionner sur le marché et
de médiatiser votre bien massivement. Aujourd’hui,
l’offre est tellement vaste et les moyens de compa-
rer tellement nombreux qu’il ne sert à rien de sures-
timer son bien, sous peine de passer des semaines
et même des mois sans recevoir la moindre offre
concrète. Une stratégie de prix s’impose donc !
L’estimation objective d’un bien, quel qu’il soit, se
fonde notamment sur deux approches essentielles.
La première est la prise en compte des éléments
objectivables, rationnels et facilement chiffrables :
la superficie du terrain, ses volumes, la qualité de
ses prestations/finitions, ou encore son potentiel
locatif. Autant de paramètres « additionnables» et
a priori à votre portée. Le tout est de comparer des
choses comparables, et c’est bien la véritable dif-
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ficulté pour un non-initié… La seconde approche, Notons que ces valeurs de convenance ont toutes
sans aucun doute la plus complexe, consiste à af- leur importance, car elles peuvent porter un prix à
finer ce montant en tenant compte de la vétusté, de la hausse ou à la baisse de 10 à 20 %, et davan-
l’état d’entretien et des éléments émotionnels du tage même pour des nuisances importantes tels un
bien, de ses valeurs de convenance telles que son axe passant ou une servitude contraignante. Enfin,
charme, la disposition de ses volumes, sa situation, il importe de souligner qu’aujourd’hui, le marché ne
son orientation, ou encore sa
permet plus « d’amateurisme »
« L’IMPORTANT EST DE
luminosité… Là, le profes-
ni de « coup de chance ». Vo-
sionnel pourra aussi marquer COMPARER DES CHOSES tre bien doit être mis en vente
COMPARABLES, ET
sa plus-value, avec le recul et
au prix du marché, au risque
C’EST
BIEN LA VÉRITABLE d’être directement « sanc-
l’objectivité nécessaire ! Eva-
DIFFICULTÉ POUR UN
luer un bien ne consiste pas
tionné » et mis à l’écart, de
NON-INITIÉ. »
à additionner l’ensemble des
se vendre moins cher que sa
dépenses consenties depuis
valeur réelle en ayant souffert
son acquisition. A contrario, certaines dépenses d’une commercialisation insuffisante et inadaptée.
s’avèrent parfois stériles pour sa valorisation. Et il La situation extrême étant de « brûler » votre bien,
faut aussi tenir compte des éléments de moins-va- trop longtemps affiché à un prix inapproprié ! En
lue, telles qu’une mauvaise situation ou orientation, conclusion, plus votre bien est vu – et affiché à son
une ou plusieurs servitudes, d’éventuelles nuisan- juste prix – plus nombreux seront les amateurs, et
ces sonores, ou encore la probabilité que le bien soit meilleur sera en définitive le prix obtenu ! Le mar-
atypique et qu’il vise dès lors un nombre restreint de keting et la valorisation de votre bien immobilier ne
candidats. Cette approche est très difficile pour un s’improvisent pas ! Un professionnel vous apportera
propriétaire qui, en toute logique, aura tendance à son expertise, dans la défense de vos intérêts.
manquer d’objectivité pour avoir aménagé le bien à
son goût. Il est donc indispensable de vous libérer de
toute émotion personnelle et de raisonner comme la
demande du marché. Ce dernier point constitue, par
ailleurs, la force d’un professionnel qui, à l’inverse
d’un particulier, peut juger et comparer à d’autres
biens qu’il a déjà vendus, et se baser ainsi sur un
échantillon réel et gommer cette marge d’erreur.