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Il peut également être majoré du coût des travaux
que le propriétaire aura supportés, pour autant
qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs
agréés. Ne seront donc pas pris en considération
les améliorations apportées à l’immeuble par le
propriétaire personnellement, par sa famille ou par
une main d’œuvre de complaisance (lisez : en noir !)
Le prix de revente est celui que le vendeur aura
pu obtenir, diminué des frais qu’il aura payés
pour mettre le bien en vente : frais de publicité,
commission d’agence immobilière, divers honoraires
de négociation (p.ex. : juriste ou fiscaliste). Mais si
l’administration de l’enregistrement estime que la
valeur du bien est supérieure au prix, c’est cette
valeur qui sera prise en considération (voir encadré
‘Sincérité du prix’)
• Déclaration et taux de la taxe
Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa
déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques
de l’année qui suit celle où la vente a eu lieu. Ainsi,
pour une vente réalisée en 2016, la plus-value devra
être déclarée en 2017.
La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, quel
que soit le montant des revenus déclarés, et cette
taxe sera majorée des additionnels.
Si le vendeur ne réside pas en Belgique, il ne doit pas
remplir de déclaration fiscale, et ce sera le Notaire,
appelé à dresser l’acte, qui devra prélever la taxe
qu’il revirera à l’administration.
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•
Exceptions : le logement familial
et l’expropriation
Cette mesure ne vise cependant ni les maisons
d’habitation occupées par le vendeur, ni les biens
appartenant à des mineurs d’âge, ou à ceux qui y
sont assimilés.
Enfin, les plus-values réalisées à l’occasion
d’expropriations pour cause d’utilité publique
échappent également à la taxe.
2/ Spéculation : 33%
Une plus-value réalisée à la suite d’une spéculation
est taxée au taux de 33 %. On parle de spéculation
lorsque les bénéfices réalisés sont considérés
comme étant issus d’une gestion “à risque”,
sans qu’il s’agisse d’une activité professionnelle.
Différents critères seront pris en considération par
l’administration pour prouver qu’il y a eu spéculation.
Précisons à cet égard que la Cour de cassation la
définit comme “ l’acquisition de biens avec le risque
de subir des pertes mais avec l’espoir de réaliser des
bénéfices en cas de hausse du prix du marché “.
3/ Revente d’un terrain non bâti : de 16,5 à 33%
La revente d’un terrain non bâti est taxable à 33%
si la revente a lieu dans les 5 premières années et
à 16,5 % si la revente a eu lieu entre la 5ème et la
8ème année.