TABLE RONDE 13
LA SINCÉRITÉ DU PRIX …
Lors de la lecture de l’ acte de vente, le notaire lit aux vendeurs et acquéreurs l’ article 203 du Code des Droits d’ Enregistrement relatif aux dissimulations dans le prix ou la valeur de l’ immeuble.
Article 203: En cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties.
Cette disposition précise avant tout que les parties doivent déclarer dans l’ acte le prix qui a été réellement convenu, parce que c’ est sur cette base que l’ administration de l’ enregistrement va calculer le droit d’ enregistrement. Déclarer un prix inférieur au prix convenu constitue une fraude fiscale et l’ administration pourrait percevoir une amende, due par les deux parties.
L’ administration n’ a que très peu de moyen de contrôle pour vérifier si le prix est exact. Elle peut dès lors, en vertu de cette même disposition, taxer, non pas sur base du prix, mais bien sur base de la valeur de l’ immeuble. Après toute vente, le receveur de l’ enregistrement lance une petite enquête afin d’ estimer la valeur du bien vendu. Il se base notamment sur la superficie de l’ immeuble, son volume, le revenu cadastral, la date de la construction, et, surtout, le prix de vente d’ immeubles semblables vendus récemment dans le voisinage. S’ il estime que le prix déclaré dans l’ acte est inférieur à la valeur normale de l’ immeuble, il envoie à l’ acquéreur un avis constatant l’ insuffisance d’ estimation, et l’ invite à payer, endéans le mois, un droit complémentaire, mais aussi une amende. Pour notifier son avis, le receveur dispose d’ un délai de 2 ans, à partir de la date de l’ enregistrement de l’ acte.
… le service après-vente L’ avis adressé par le receveur est souvent mal interprété.
Beaucoup d’ acquéreurs pensent qu’ il s’ agit d’ une imposition d’ office, et payent. A ce moment, il est trop tard pour introduire une réclamation. En réalité, il ne s’ agit que d’ une proposition de taxation complémentaire de la part du receveur. Chacun a le droit de se défendre, et – comme pour le cadastre- l’ acquéreur peut contester la valeur proposée par l’ administration. Il faut alors demander au receveur de se justifier: il produira ses points de comparaison et les autres éléments dont il dispose. L’ acquéreur demandera alors l’ avis de son notaire qui l’ assistera dans le cadre du service“ après-vente” qu’ il rend à sa clientèle. Si la vente a été négociée par un agent immobilier qui est également expert agréé, son avis sera également sollicité. L’ acquéreur pourra également trouver d’ autres points de comparaison plus favorables. Si une expertise a été réalisée, elle pourra servir d’ élément d’ appréciation. Si l’ immeuble acquis est en très mauvais état, l’ acquéreur pourra inviter le receveur à le visiter.
… et la négociation! L’ acquéreur constatera parfois que le receveur a raison: Il a fait une affaire en achetant l’ immeuble à un bon prix. Il devra payer les droits complémentaires( au fisc) mais ne devra rien payer de plus au vendeur qui s’ est contenté d’ un prix inférieur. Parfois, le receveur accepte les arguments de l’ acquéreur et abandonne. Cependant, dans la plupart des situations, le receveur et l’ acquéreur conviendront que la valeur réelle doit se situer entre le prix payé et déclaré et le montant de l’ estimation de l’ administration: on transigera sur une valeur intermédiaire: A ce moment, l’ acquéreur paiera un droit complémentaire réduit en négociant le montant de l’ amende.
• Thierry Laffineur
8 / 11 / 2016 14:37:42