Ganshoren
Koekelberg
Berchem-Ste-Agathe
Une offre favorable aux acheteurs
Parmi ces trois petites communes du nord de la Capitale, celle de
Berchem-Sainte-Agathe tire particulièrement son épingle du jeu sur le
segment des appartements, avec l’une des plus fortes progressions de
Bruxelles.
Urbain versus semi-rural
Le marché immobilier de Koekelberg présente deux
visages, avec d’un côté le Koekelberg historique et
sa maison communale, et de l’autre, le plus récent,
autour de l’avenue de la Basilique. En raison du
mouvement général de reconstruction de l’entrée
nord de la Capitale, suite notamment à l’implantation
d’immeubles de prestige sur l’axe reliant le Botanique
à la Basilique, l’empreinte urbaine de la commune est
désormais fort présente, bien que le vaste plateau
proche de la Basilique ait fait l’objet d’un plan de
réaménagement permettant de mettre en valeur le
parc Elizabeth, poumon de Koekelberg longé par
les anciennes maisons de maître de l’avenue du
Panthéon. Sur le segment des maisons, la commune
subit la concurrence de sa voisine Berchem-SteAgathe qui attire les candidats par son cadre de vie au
caractère semi-rural plus marqué, mais la tendance au
retour en ville lui est aujourd’hui favorable.
Maisons : Koekelberg en tête
Après leur chute de près de 20% subie dans le courant
de l’année 2008, puis leur remontée spectaculaire
les plaçant parmi les meilleures progressions de
la Capitale en 2010, les maisons de Koekelberg
ont depuis lors fait la course en tête au sein de ce
trio du nord. Avec un prix moyen de 374 500 euros
en 2015, la bonification des maisons s’est avérée
progressive mais pas constante, puisqu’il avait fallu
déchanter quelque peu en 2012, le segment ayant
connu un recul faisant régresser les prix à leur niveau
de 2010. L’année 2013 avait su sauver les meubles
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en opérant un léger rattrapage, et 2014 a montré que
les prix étaient toujours en phase avec la demande,
jusqu’à une certaine limite. L’année écoulée a, en effet,
corrigé le tir en infligeant aux maisons un recul de 5%,
avec des prix qui reflètent mieux la réalité du marché
actuel, marqué par la stabilité globale des valeurs des
maisons qui, à l’instar des 19 communes bruxelloises,
ont moins séduit les acquéreurs que les appartements.
Rattrapage des prix à Ganshoren
La commune de Ganshoren, qui présente les mêmes
atouts que Berchem-Ste-Agathe – environnement
verdoyant, proximité du centre-ville – mais avec cette
particularité nommée avenue Charles-Quint – vit
une situation à part mais qui ne l’a pas empêché de
progresser. Les maisons de Ganshoren ont, en effet,
inlassablement poursuivi leur avancée ces dernières
années pour grignoter leur retard sur celles des deux
autres communes voisines. A partir de 2012, les
prix des maisons y ont enregistré une progression
constante, mais le recul encaissé ensuite courant
2014 indiquait aux vendeurs qu’une limite avait été
franchie. La réalité du marché a, en effet, ramené le
prix moyen à son niveau de 2012. Après une période
de stabilisation, la loi de l’offre et de la demande a su
opérer un rattrapage qui a fait remonter les prix de
quelque 6%, amenant le prix moyen à franchir la barre
des 300 000 euros.
Idem à Berchem-Sainte-Agathe
Alors que Berchem-Ste-Agathe a fait partie des
communes ayant régressé entre 2009 et 2010 sur le
segment des maisons unifamiliales, avec une baisse
de pas moins de 8%, la commune avait néanmoins
réussi à inverser durablement la tendance jusqu’en
2012. Mais l’année 2013 fut celle de la correction.
Sur base des 89 transactions réalisées, la loi de l’offre
et de la demande avait fait chuter la valeur de ses
maisons de 4%. Cette correction, qui s’est poursuivie