PAROLE D'EXPERT 07
Claude Liens
Trevi Brabant
La réalisation d’une estimation efficace d’un bien,
quel qu’il soit, se fonde sur deux approches essentielles. La première analyse est la prise en compte
des éléments rationnels et facilement chiffrables
d’un bien : la superficie du terrain, ses volumes
bâtis, la qualité de ses prestations, ou encore le
loyer qu’il peut générer. Autant de paramètres additionnables et à la portée de tout propriétaire, qui
pourra aisément se renseigner au vu des nombreux outils actuels (web et papier).
Marie-Madeleine
de Verchère
Valoriteam
L’estimation d’un bien n’est pas une science
exacte, mais reste au cœur du savoir-faire professionnel de toute agence immobilière. Aujourd’hui,
tout le monde peut se faire une idée du marché
plus facilement, mais seul un professionnel peut
assurer à son client la qualité d’une expertise responsable et engagée. Il s’agit là pour nous d’un
enjeu fondamental pour aider nos clients à décider
du bon prix, à savoir celui qui correspond au marché du moment, aux caractéristiques du bien, à sa
nature et sa localisation précise. Le bon prix est
donc celui qui tient compte à la fois du marché et
des impératifs personnels du vendeur.
Souvent, quand une agence est assurée de recevoir un mandat de vente, elle offre la gratuité de
son estimation. Mais pour passer d’une simple
La seconde partie de l’estimation, sans aucun qui, à l’inverse du particulier, peuvent juger et
doute la plus complexe, consiste à affiner le mon- comparer à d’autres biens qu’ils ont déjà vendus,
tant en tenant compte des éléments émotionnels et se baser ainsi sur un échantillon réel et gomdu bien, de ses valeurs de convenance telles que mer cette marge d’erreur. Notons que ces valeurs
de convenance ont toutes
son charme, la disposition
« Le marché actuel
leur importance, car elles
de ses volumes, sa situation,
ne permet plus
peuvent porter un prix à la
son orientation, ou encore
d’amateurisme, ni de
hausse ou à la baisse de 10
sa luminosité.
coup de chance. »
à 20 %, et davantage même
Bien entendu, il convient
aussi de tenir compte des éléments de moins pour des nuisances importantes tels un axe pasvalue du bien, telles qu’une mauvaise orientation, sant ou une servitude contraignante.
une situation passante, des nuisances sonores, Enfin, il est à souligner que le marché actuel ne
ou encore la probabilité que le bien soit éventuel- permet plus « d’amateurisme » ni de « coup de
lement atypique et qu’il vise dès lors un nombre chance ». Le bien doit être dans son prix, ou il sera
restreint de candidats. Cette approche est très dif- directement sanctionné et mis à l’écart du marché,
ficile pour le propriétaire qui, en toute logique, va au risque de se vendre moins cher que sa valeur
avoir tendance à manquer d’objectivité pour avoir réelle, en ayant souffert d’une commercialisation
aménagé le bien à son propre goût. Il est pourtant inadaptée…
indispensable de se libérer de toute émotion personnelle afin de pouvoir juger un bien et raisonner
comme la demande du marché. Ce dernier point
constitue par ailleurs la force des professionnels
estimation à une expertise, le propriétaire vendeur doit prévoir un budget, car tout un travail de
recherches et de comparaisons se met en place.
Il faut alors partir des ventes réelles, celles déjà
effectuées soit directement entre particuliers, soit
par des professionnels ; il ne s’agit plus de coller au prix qu’espère le propriétaire vendeur, mais
bien de lui démontrer la valeur de son bien sur le
marché, à un instant précis.
La démarche n’est pas la même s’il faut évaluer
un bien ancien ou un projet neuf sur plan. Les particuliers le savent bien et sont déjà très informés.
Les outils et les sites informatiques leur donnent
une bonne idée de l’évolution du marché en temps
réel, mais toujours sous l’angle « offreur ». En effet,
les prix affichés sont bien ceux demandés par les
vendeurs, pas forcément ceux des ventes effectivement réalisées.
Pour les programmes neufs, les particuliers peuvent comparer l’offre du marché. Ils pourront ainsi
toujours faire leurs calculs pour revenir au prix