06 PAROLE D ' EXPERT
Comment évaluer correctement votre bien?
On ne le répétera jamais assez, la détermination du prix de mise en vente de votre bien revêt une importance capitale pour pouvoir le vendre dans les meilleures conditions. Le contexte actuel impose en effet la nécessité d’ une estimation qui colle véritablement aux réalités du marché. Si l’ appel à un professionnel paraît être la solution la plus avisée, il est néanmoins possible de se débrouiller seul. Trois professionnels ont accepté de vous donner leurs conseils en la matière.
Jean-François Thibaut TRIOR
Il me semble important de rappeler qu’ estimer correctement un bien, c’ est avant tout chercher à définir la valeur à laquelle on va pouvoir effectivement le vendre sur le marché, et non pas en fonction de ce que l’ on croit pouvoir obtenir. La neutralité et la capacité à se mettre dans la peau des candidats acquéreurs, à se projeter en situation de vente compte tenu des qualités et des défauts du bien sont dès lors essentielles à la justesse d’ une estimation. Car la valeur vénale d’ un bien peut s’ avérer inférieure à sa valeur intrinsèque, qui ne prend en compte que des critères théoriques comme par exemple la superficie du bien ou le coût au m2 du terrain. L’ estimation correcte doit quant à elle prendre en compte aussi des paramètres plus pragmatiques, à commencer par l’ environnement, qui englobe toutes les choses qui ne peuvent être modifiées, à savoir l’ emplacement du bien, sa situation en bord de chaussée ou dans un quartier résidentiel, sa proximité avec des commerces ou des transports en commun, ou au contraire son isolement, l’ orientation de son jardin ou de sa terrasse, ou encore les dimensions et la configuration du terrain. Deux terrains d’ une même superficie mais dont l’ un est étroit et tout en longueur tandis que l’ autre est deux fois plus large que profond, n’ auront évidemment pas la même valeur sur le marché. Le second paramètre qui aura une influence certaine sur la valeur vénale du bien concerne l’ agencement des espaces intérieurs, et la
« La neutralité et la capacité à se mettre dans la peau des candidats acquéreurs sont essentielles à la justesse d’ une estimation. »
nécessité ou non de modifier cet agencement et donc d’ effectuer des travaux de transformation ou d’ embellissement. Ce paramètre rejoint directement le troisième qui concerne l’ état du bien. Il est évident qu’ une maison de 300 m2 à rénover occasionnera des montants de rénovation plus importants qu’ une maison de 150 m2 présentant le même état. Et plus la valeur d’ un bien est élevée, plus les standards des acheteurs sont élevés, et donc plus les montants des travaux seront eux aussi élevés. Ce simple constat va logiquement engendrer une décote plus importante pour la maison présentant la valeur la plus haute et la superficie la plus grande …. Enfin, si vous comparez votre bien à d’ autres, ne vous fiez surtout pas aux prix qui sont annoncés, car il ne s’ agit évidemment pas des montants auxquels ces biens ont été effectivement vendus. En finalité, c’ est le marché qui fait le prix!
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