กฎหมายควรรู้
กฎหมายควรรู้
พอสมควร ปัญหายุ่งยากจึงจะไม่เกิดขึ้นซึ่งผู้เขียนจะยก มาพิจารณาเป็นข้อๆ ดังนี้
๑. ทางภาระจ�ำยอมหรือภาระจ�ำยอมในเรื่องอื่นๆ อาจได้มาสองทาง ทางแรก ได้มาโดยทางนิติกรรม คือ มี การท�ำสัญญาตกลงกันให้ใช้ที่ดินได้ และทางที่สองได้มา โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ซึ่งที่ส�ำคัญก็ได้แก่การได้มา โดยอายุความหรือที่เรียกว่าครอบครองปรปักษ์อันเป็นวิธี การเดียวกันกับการครอบครองปรปักษ์ที่ดินผู้อื่นที่กล่าว มาก่อนหน้านี้แล้วนั่นเอง
ส�ำหรับการท�ำสัญญาใช้ภาระจ�ำยอมนั้น ยก ตัวอย่างเช่น เราท�ำสัญญาขอใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นทางเข้า ออก โดยให้ค่าตอบแทน ๑, ๐๐๐ บาทต่อไร่ เป็นต้น ซึ่ง สัญญาเช่นนี้จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ด้วยจึงจะมีผลบริบูรณ์ตาม ป. พ. พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรค หนึ่ง คือ มีผลตกติดไปกับที่ดินนั้น แม้ภายหลังเจ้าของ ที่ดินที่ทางดังกล่าวอยู่จะขายที่ดินให้คนอื่นไป เจ้าของ คนใหม่ก็จะต้องยอมรับสัญญานี้ไปด้วย จะไม่ยอมให้ใช้ ทางไม่ได้ แต่ถ้าหากไม่ได้จดทะเบียนให้ถูกต้อง สัญญา ดังกล่าวก็ไม่ถึงกับตกเป็นโมฆะ เพียงแต่จะยกขึ้นต่อสู้กับ คนภายนอกไม่ได้ แต่ระหว่างคู่สัญญากันเองย่อมอ้างได้ เสมอ จะอ้างว่าไม่ได้จดทะเบียนเลยปิดทางไม่ให้เข้าออก เช่นนี้ไม่ได้ เว้นแต่เราขายที่ดินของเราไปแล้วเช่นนี้เรา ก็ไม่ใช่ผู้ใช้ประโยชน์ในทางภาระจ�ำยอมนั้นอีกต่อไป จึง ไม่มีสิทธิ์ในทางภาระจ�ำยอมนั้นอีก จะบังคับให้อีกฝ่ายไป จดทะเบียนก็ไม่ได้( ฎีกาที่๓๔๔๙ / ๒๕๓๘) คงเป็นหน้าที่ ของผู้ซื้อที่ดินคนต่อมาจะไปว่ากล่าวกันเอง โดยภาระ จ�ำยอมจะตกติดมาด้วย( เว้นแต่จะมีข้อสัญญาเป็นอย่าง อื่น) ตามมาตรา ๑๓๙๓ และแม้จะไม่ได้จดทะเบียนแต่ ภาระจ�ำยอมโดยสัญญาดังกล่าวก็ตกติดมาด้วยได้( ฎีกาที่ ๓๗๗ / ๒๕๓๖)
๒. ส�ำหรับการได้ภาระจ�ำยอมโดยอายุความ นั้น ผู้นั้นจะต้องครอบครองนานถึง ๑๐ ปี ด้วยความ สงบ เปิดเผย และมีเจตนาที่จะให้เป็นภาระจ�ำยอม และ ที่ดินที่ใช้นั้นจะเป็นที่มีโฉนดหรือไม่มีโฉนดก็ท�ำได้ทั้ง สิ้น อาจเป็นที่ น. ส. ๓ ก็ได้ ไม่จ�ำกัดเฉพาะที่มีโฉนด เท่านั้น และระยะเวลาก็เท่ากันหมด คือ ๑๐ ปี( ฎีกา ที่ ๑๕๖๘ / ๒๕๐๕, ๖๘๔๗ / ๒๕๓๙) แต่ผู้ได้ทางโดย อายุความจะต้องเป็นเจ้าของที่ดินเท่านั้น ไม่ใช่ผู้เช่าหรือ
ผู้อาศัย แต่เจ้าของที่ดินดังกล่าวก็ไม่จ�ำเป็นต้องใช้ทาง ติดต่อกันถึง ๑๐ ปี เพียงแต่มีการใช้เรื่อยมาเป็นเวลา ๑๐ ปีก็เพียงพอแล้ว( ฎีกาที่ ๗๘๒๘ / ๒๕๔๗) และเมื่อได้ ภาระจ�ำยอมแล้วบริวารเช่นลูกหลานก็สามารถใช้ทางนั้น ได้ด้วย( ฎีกาที่ ๙๘๔-๙๘๕ / ๒๕๒๑)
แม้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยจะได้ทางโดยอายุความไม่ ได้แต่ถ้าภายหลังผู้นั้นซื้อที่ดินเป็นของตนเองก็สามารถ ได้ทางโดยอายุความได้ และระยะเวลาที่ใช้ทางขณะเป็น ผู้เช่าผู้อาศัยก็เอามานับต่อกันให้ครบ ๑๐ ปีได้( ฎีกาที่ ๓๐๓๘ / ๒๕๓๘) ถ้าผู้ใช้ทางได้ใช้ทางมาระยะหนึ่งแล้ว โอนขายให้ผู้อื่นไป ผู้ซื้อสามารถใช้ต่อมาได้หากรวมระยะ เวลาแล้วครบ ๑๐ ปีย่อมได้ทางโดยอายุความ( ฎีกาที่ ๓๒๒๕ / ๒๕๔๒)
ถ้าทางพิพาทอยู่ในที่ดินแปลงเดียวกันแล้วภาย หลังมีการแบ่งแยกเป็นสองแปลง เช่นนี้เจ้าของที่ดิน แปลงหนึ่งจะอ้างว่าได้ทางพิพาทด้วยอายุความไม่ได้ ต้อง เริ่มนับ ๑ ตั้งแต่มีการแบ่งแยก( ฎีกาที่ ๒๖๖๖ / ๒๕๓๑) เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมก็มีลักษณะเช่นเดียวกันนี้( ฎีกาที่ ๑๗๕๔ / ๒๕๐๕)
๓. การได้ภาระจ�ำยอมโดยอายุความจะต้อง เป็นการใช้โดยเป็นปฏิปักษ์ต่ออีกฝ่ายหนึ่ง ไม่ใช่ใช้ อย่างถือวิสาสะหรือเอื้อเฟื้อกัน หรือได้รับอนุญาตจาก เจ้าของที่ดินให้ใช้เพราะเป็นญาติพี่น้องหรือคนคุ้นเคย กัน( ๔๐๐๐ / ๒๕๔๘) แต่ผู้ใช้ทางก็ไม่จ�ำเป็นต้องรู้ว่า ทางที่ใช้นั้นอยู่ในที่ดินของใคร( ฎีกาที่ ๓๐๕๙ / ๒๕๔๕) เพียงแต่ต้องใช้อย่างเปิดเผย ไม่ใช่ปกปิด( ฎีกาที่ ๕๒๓๘ / ๒๕๔๖) และไม่ต้องขออนุญาตใคร( ฎีกาที่ ๒๓๖ / ๒๕๔๐) ผู้ที่ใช้ทางโดยถือวิสาสะอาจเปลี่ยนเจตนา เป็นการใช้อย่างปรปักษ์เมื่อใดก็ได้ และเริ่มนับอายุความ ตั้งแต่นั้น( ฎีกาที่ ๑๑๓๔ / ๒๕๑๖)
๔. สัญญาให้ใช้ทางภาระจ�ำยอม จะต้องจด ทะเบียนจึงจะบริบูรณ์ใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่แม้ไม่ ได้จดทะเบียนท�ำให้ไม่บริบูรณ์ใช้ยันบุคคลภายนอกไม่ได้ แต่ก็ใช้ยันกันเองระหว่างคู่สัญญาได้ในฐานะที่เป็นบุคล
THE LION
วารสาร เสียง 61