กฎหมายควรรู้
กฎหมายควรรู้
ภาระจ�ำยอมและทางจ�ำเป็น
โดย ศรัณย์ พรหมสุรินทร์
ผู้พิพากษาหัวหน้าศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดชัยนาท
การซื้อที่ดินจะต้องมีความระมัดระวังพิถีพิถัน ดูที่มาที่ไปและสภาพที่ดินให้ดีว่ามีความเรียบร้อยครบ ถ้วนสมบูรณ์หรือไม่ มีโฉนดที่ดินหรือมีแค่ น. ส. ๓ โฉนด จริงหรือโฉนดปลอม ที่ดินติดจ�ำนองใครอยู่หรือเปล่า มี เจ้าของกี่คน มีใครครอบครองอยู่หรือไม่ และที่ส�ำคัญคือ ที่ดินมีทางออกสู่ทางสาธารณะหรือไม่ หรือเป็นที่ตาบอด และมีใครใช้ที่ดังกล่าวเป็นทางเข้าออกหรือไม่ สิ่งเหล่านี้ เราจะต้องดู มิฉะนั้น เราอาจได้ที่ดินราคาถูกแต่ออกไป ไหนมาไหนไม่ได้หรือได้ที่ดินที่ดูดีแต่มีทางภาระจ�ำยอมที่ คนอื่นสามารถใช้ทางได้จนเราเกิดความยุ่งยากใจ แต่ไม่ ว่าจะอย่างไรก็ตาม หากมีปัญหาข้อขัดข้องในเรื่องเหล่า นี้ กฎหมายได้บัญญัติทางออกไว้ให้แล้ว นั่นคือหลัก กฎหมายเรื่อง“ ภาระจ�ำยอม” และ“ ทางจ�ำเป็น”
ภาระจ�ำยอมนั้นบัญญัติอยู่ในประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๗ ดังนี้“ อสังหาริมทรัพย์ อาจต้องตกอยู่ในภาระจ�ำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้อง ยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”
“ ภาระจ�ำยอม” เป็นค�ำในกฎหมายชาวบ้านทั่วไป ฟังแล้วอาจงงๆ แต่อาจอธิบายได้อย่างง่ายๆว่า คือ การ ที่เจ้าของที่ดินจ�ำเป็นต้องยอมรับภาระหรือยอมรับกรรม บางอย่างเพื่อประโยชน์ของเจ้าของที่ดินข้างเคียง ตรง ตามตัวอักษรของค�ำนี้นั่นเอง เช่น เจ้าของที่ดินข้างเคียง ติดกับที่ดินของเราไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ แต่ที่ ของเราอยู่ติดทางสาธารณะ เช่นนี้เราอาจจ�ำเป็นต้องยอม ให้เพื่อนบ้านเดินหรือขับรถผ่านที่ดินของเราไปออกทาง สาธารณะ จะแข็งขืนไม่ยอมให้ผ่านไม่ได้ เพราะไม่เช่นนั้น แล้วเพื่อนบ้านก็ไม่รู้จะอยู่ได้อย่างไร กฎหมายต้องเข้ามา จัดการวางระบบระเบียบเพื่อให้ผู้คนสามารถด�ำรงชีวิตอยู่ ในสังคมได้อย่างเป็นปกติสุข
ส่วน“ ทางจ�ำเป็น” นั้นบัญญัติไว้ในมาตรา ๑๓๔๙ ดังนี้“ ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จน ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะ
ผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
ที่และวิธีท�ำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ ความจ�ำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้ค�ำนึงถึงที่ดินที่ ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจ�ำเป็น ผู้มี สิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้
ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของ ที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทาง ผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้าง ถนนท่านว่าจะก�ำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”
จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่าทางจ�ำเป็นมี ลักษณะคล้ายคลึงกับภาระจ�ำยอมนั่นเอง กล่าวคือ ที่ดิน แปลงใดไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินที่อยู่ ติดทางสาธารณะต้องยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงนั้นเดิน หรือขับรถผ่านไปสู่ทางสาธารณะได้ และบางคดีศาลก็ วินิจฉัยว่าเป็นเรื่องเดียวกันหรือเป็นทั้งภาระจ�ำยอมและ ทางจ�ำเป็น แต่ทางจ�ำเป็นอาจมีความจ�ำเป็นมากกว่าภาระ จ�ำยอม เพราะถ้าไม่ยอมเปิดให้ใช้ทางจ�ำเป็นเจ้าของที่ดิน จะอยู่ไม่ได้เลย กฎหมายจึงบังคับว่าถ้ามีกรณีอย่างนี้จะ ต้องเปิดทางจ�ำเป็นไม่เปิดไม่ได้ แต่ภาระจ�ำยอมอาจมี ความจ�ำเป็นน้อยกว่า แต่ยอมให้ใช้ทางเพื่อความสะดวก ของเจ้าของที่ดินข้างเคียง จึงเปิดโอกาสให้มีการท�ำสัญญา ใช้ทางภาระจ�ำยอมกันได้ และภาระจ�ำยอมก็ไม่จ�ำกัด เฉพาะการใช้ทางเท่านั้น แต่รวมถึงการปักเสาไฟ วางท่อ น�้ำ หรือเรื่องอื่นๆด้วย
แต่ไม่ว่าจะอย่างไรก็ตาม เราในฐานะเจ้าของที่ดิน อาจได้รับผลกระทบหรือมีความเดือดร้อนจนต้องเข้าไป เกี่ยวข้องกับทั้งสองเรื่องนี้ เช่น เรามีที่ดินแต่ไม่มีทางออก หรือเราซื้อที่ดินแต่เผอิญมีคนอื่นใช้ที่ดินเราอยู่ หรือซื้อ ที่ดินอยู่มาด้วยดีแต่วันหนึ่งเจ้าของที่ดินปากทางก็ปิดทาง ไม่ให้เราเข้าออก ซึ่งเป็นปัญหาขัดแย้งกันมากในสังคม เช่นนี้จะแก้ปัญหาอย่างไร เราจึงควรมีความรู้เรื่องนี้ให้ดี
60
THE LION
วารสาร เสียง