DOSSIER IMMOBILIER
LES MESURES JURIDIQUES QUI ACCOMPAGNENT L ’ INVESTISSEMENT
Un scope légal en faveur de l ’ acheteur
En regard de sa riche histoire , le droit mauricien est un système juridique s ’ inspirant à la fois du Code civil français et du Common law britannique . Alors que le droit matériel est plus communément dérivé du droit français ( Code civil , pénal et de commerce ), le droit public est dérivé du droit britannique – comme le confirme la Constitution de Maurice , établie à son indépendance en 1968 .
En matière d ’ immobilier , les droits des acheteurs mauriciens comme étrangers sont assurés par le Code Civil . Il prévoit notamment le cadre du contrat VEFA ( Vente en État Futur d ’ Achèvement ), qui permet la vente d ’ un bien sur la base d ’ un plan ou lors de sa construction , et par lequel le vendeur transfère à l ’ acquéreur , dès la signature de l ’ acte de vente , ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes .
Le rôle du notaire lors d ’ une transaction immobilière
Acteur essentiel de toute transaction immobilière , le notaire est le seul praticien du droit autorisé à réaliser une transaction immobilière . Il accompagne les acheteurs pour tout achat en VEFA :
Il rédige le contrat de réservation préliminaire Il reçoit à titre de séquestre les dépôts de réservation des clients
Il établit le règlement de copropriété et le cahier des charges du projet
Il rédige le projet d ’ acte de vente
Il s ’ assure que tous les éléments nécessaires sont réunis avant la signature de l ’ acte de vente
Il certifie la présence des garanties , assurances , permis et autorisations requises par la loi
Il retient et paie les taxes nécessaires au jour de la vente , et la partie du prix de vente due sur le compte du promoteur auprès de la banque ayant émis la GFA
Il rédige le projet de procès-verbal de livraison établi par le promoteur et le client à la remise des clés
La VEFA , un véritable atout pour l ’ acheteur
Les termes VEFA font référence à la vente d ’ un bien immobilier en état futur d ’ achèvement – soit la vente sur plan d ’ unités résidentielles . Régie par un cadre légal abouti ( articles 1601-1 à 1601-45 du Code civil mauricien ), elle prévoit un échelonnement des paiements du futur acquéreur à partir de la signature du contrat de vente et des garanties en cas de non complétion du projet immobilier .
L ’ acquisition d ’ un bien sous VEFA est souvent précédée d ’ un contrat de réservation préliminaire ( CRP ). Il stipule :
La date de conclusion du contrat définitif VEFA Le délai d ’ exécution des travaux Une notice descriptive du projet de construction
Les modalités de récupération du dépôt de garantie par l ’ acquéreur en cas de non-achèvement des travaux
Accompagnant souvent la signature du CRP , comme stipulé dans le Code civil mauricien , un dépôt de garantie peut alors être demandé à l ’ acquéreur :
Remise des clés sous 1 an : jusqu ’ à 25 % du prix du bien Remise des clés sous 1 à 2 ans : limité à 2 % Remise des clés après 2 ans : aucun dépôt ne peut être exigé
Ce dépôt est versé sur un compte séquestre détenu par le notaire , ou sur un compte ouvert au nom du réservataire , dans une banque mandatée à cette fin . Ces fonds sont bloqués jusqu ’ à la signature du contrat de vente . Si le contrat VEFA n ’ est pas régularisé , ces fonds devront obligatoirement être restitués à l ’ acquéreur .
Par la suite sera signé un contrat de vente . Impérativement établi par un notaire , il contient :
La description détaillée du bien Le prix du bien immobilier Le calendrier de l ’ échelonnement obligatoire des paiements La date de livraison Les pénalités de retard en cas de dépassement
Les garanties financières d ’ achèvement des travaux et / ou de remboursement
L ’ ensemble des assurances de construction ( biennale , décennale …) Les autorisations administratives dûment obtenues
Une fois le contrat de vente signé , les dépôts successifs de l ’ acquéreur accompagnent l ’ avancement des travaux :
35 % du prix à l ’ achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d ’ eau ; 95 % à l ’ achèvement du bien ; 5 % à la mise à disposition du bien à l ’ acquéreur .
Les garanties d ’ achèvement et de remboursement
Dans le but de protéger l ’ acquéreur , le promoteur est dans l ’ obligation de se prémunir contre son insolvabilité – cela par le biais d ’ une assurance : une garantie d ’ achèvement , ou une garantie de remboursement . Sans l ’ une des deux , la signature de l ’ acte de vente chez le notaire ne peut avoir lieu .
Garantie d ’ achèvement : garantie bancaire selon laquelle un établissement financier s ’ engage , en cas de défaillance du promoteur , à avancer les sommes nécessaires à l ’ achèvement des travaux .
Garantie de remboursement : en cas de défaillance du promoteur , elle assure à l ’ acquéreur le remboursement de la totalité des sommes versées au promoteur . Également assurée par un établissement financier , cette garantie permet d ’ annuler la vente du bien – contrairement à la GFA , qui permet d ’ en terminer la construction .
En complément , la remise des clés à l ’ acquéreur enclenche différentes garanties :
Garantie de parfait achèvement – 1 an Elle impose au promoteur de réparer tous les vices cachés et défaut de conformité signalés au cours de l ’ année qui suit la réception des travaux , quelles que soient leur importance et leur nature .
Garantie biennale – 2 ans Elle impose au promoteur de réparer ou remplacer , pendant une durée de 2 ans après la réception , tout élément d ’ équipement ne fonctionnant pas correctement .
28 N ° 64 Juillet-Août 2021