MIKA BACKMAN ASIANAJAJA
EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY www. eversheds. fi
Ota yhteyttä Mikaan
Kunnossapitovastuu Tiedustelen, vastaako osakas vai taloyhtiö ikkunoiden tiivistyksistä? Ongelmana on, että alkuperäisten toisissaan kiinni olevien ikkunaelementtien välissä oleva tiiviste irtoilee. Yhtiöjärjestyksemme mukaan vastuu kunnossapidosta menee asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.
Lain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin, kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle( AOYL 4:2.1 §). Yhtiön on pidettävä kunnossa muun muassa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet( AOYL 4:2.2 §). Lain esitöissä( hallituksen esitys 24 / 2009, s. 79) on todettu rakenteilla tarkoitettavan myös ulko-ovia ja ulkoikkunoita. Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat( AOYL 4:3.1 §).
Lakia on mm. Kiinteistöliiton laatimassa vastuunjakotaulukossa tulkittu siten, että ikkunan sisä- ja välipuite( myös aukeava umpiolasielementti) kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuulle. Oikeuskirjallisuudessa( mm. Jauhiainen – Järvinen – Nevala) on kuitenkin esitetty, että lakia on tulkittava niin, että ulkoikkunalla tarkoitetaan yleisesti koko ikkunarakennetta, ei pelkästään ikkunaelementin ulointa lasia tai pelkkää ulkopuitetta. Ikkunarakenteen teknisten ominaisuuksien( mm. ikkunan sisäpuitteen vaikutus lämmön- ja ääneneristävyyteen) vuoksi on katsottu olevan perusteltua, että yhtiöllä on kunnossapitovastuu koko ulkoikkunasta, siis myös kaksi- ja kolmelasisen ikkunan sisemmistä puitteista ja laseista.
Tässä tapauksessa korjauskustannusten jakautumisen kannalta vaikutusta on myös sillä, johtuuko tiivisteen irtoaminen tavanomaisesta kulumasta vai onko ikkunaa käytetty tai hoidettu huolimattomasti. Osakas voi olla vastuussa ikkunan huolimattomasta käytöstä ja hoidosta johtuvasta tiivisteen irtoamisesta, vaikka tiivisteen kunnossapidon katsotaan kuuluvan yhtiön vastuulle. Tarkempien tietojen puuttuessa en voi ottaa kantaa kumman vastuulle kunnossapito tässä tapauksessa kuuluu.
Pääsy osakehuoneistoon Taloyhtiössämme parannetaan painovoimaista ilmanvaihtoa asentamalla ikkunoihin korvausilmaventtiilejä ja katolle huippuimuri. Eräs osakas kieltäytyy päästämästä urakoitsijaa asuntoon. Osakas ei halua huoneistoon mitään muutoksia. Voiko osakas kieltäytyä muutosten tekemiseltä? Lain esitöissä on todettu, että osakkeenomistajalla on hallintaoikeutensa perusteella lähtökohtaisesti oikeus päättää huoneistonsa sisäosien tasosta tavalla, josta ei aiheudu
44 kita 4 – 5 / 2018