TABLE RONDE
Gael Cruysmans
Administrateur
JCX
Orfeo Levecq
Directeur
ARMONEA
Benoît della Faille
CEO
VIVALTO
Philippe Joos
Managing Partner
IDL
Philippe Mestach
Agent Immobilier
LATOUR & PETIT
Hélène Cambier
Chargée de
communication et
marketing – ECKEL-
MANS Immobilier
Benoît Galoux
Directeur Commercial
EAGLESTONE
Sandra Gottcheiner
Directrice
Développement
IMMOBEL.
est de 1200 €/mois alors que le loyer moyen en RS est proche
du double ? Le risque actuel – il est déjà perceptible - est que
nombre de développements immobiliers (RS) ne trouvent pas
preneur car trop onéreux. G. Cruysmans : C’est exact MAIS le gros problème reste de trou-
ver les localisations où créer de tels quartiers qui, idéalement,
ne peuvent fonctionner qu’en centre urbain – par définition lieu
de multi fonctionnalisme !
Par ailleurs, il s’agit aussi de remettre les données de cette équa-
tion dans une perspective plus large du coût du vieillissement.
Ainsi, lorsqu’on prétend que l’Etat n’a plus les moyens d’assurer
la prise en charge de sa population âgée (alors que les citoyens
ont cotisé pendant 40 ans de carrière !), on débat d’un faux
problème mais d’un vrai révélateur
de la mauvaise organisation des fi-
nances publiques. H. Cambier : Avec le développement des appartements-services
‘Génération seniors’ dans le projet Agora (Louvain-la-Neuve),
nous nous approchons de cet ‘idéal’ mixte et multifonction-
nel. En effet, outre que cette résidence (70 appartements-ser-
vices) est située en cœur de ville, qui plus est piétonne, elle
s’intègre au sein d’un complexe plus
large comprenant notamment un pôle
hôtelier avec les prestations qui en
découlent (restauration, City Spa et
conciergerie). Les occupants des ap-
partements-services bénéficient ainsi
de services de qualité, gérés par un
groupe hôtelier de renom (Martin’s
Hotels). Ce modèle nous permet de
réaliser des économies d’échelle
considérables et d’afficher, dès lors,
des coûts d’hébergement plus acces-
sibles (àpd 1.600 €/personne/mois,
services inclus).
Pourquoi ?
Pour financer les MRS, l’Etat in-
jecte annuellement 3,3 milliards €
(dont 2,7 représentent essentielle-
ment la masse salariale du person-
nel soignant). Sur cette somme 2,2
milliards remontent immédiatement
dans les caisses de l’Etat via les lois
sociales et précomptes.
Reste 1,1 milliard destiné à la
consommation et donc aussi
Faute de moyens financiers, l’Etat se
à la TVA (qui remonte égale-
RENVERSEMENT D’ANALYSE
décharge de ses responsabilités sur le
ment dans les caisses de l’Etat).
Q. : Vers quel(s) concept(s) d’hébergement
secteur privé des résidences services
En poursuivant ce mécanisme on
des personnes âgées se dirige-t-on ?
s’aperçoit que les dépenses de 3,3
G. CRUYSMANS
milliards sont largement contreba-
O. Levecq + B. della Faille : Retenons
lancées par les prélèvements.
qu’à l’accroissement de l’espérance
Problème : c’est l’Inami qui paye les 3,3 milliards mais c’est l’Etat
de vie correspond malheureusement un ‘appauvrissement’
qui récupère la mise !
d’une grande partie de la population qui n’a plus – comme
par le passé – le patrimoine lui permettant d’assurer son hé-
S. Gottcheiner : En Flandre, les autorités ont compris que la
bergement en RS. Cette situation encourage aussi la popula-
carte des subsides n’était pas nécessairement la bonne dès lors
tion âgée à demeurer chez elle le plus longtemps possible.
qu’on pouvait multiplier la création de RS (et les remplir !) via
des mesures profitant aux occupants acquéreurs, dont une TVA
à 6%, une réduction du précompte immobilier (à condition de
travailler avec un opérateur agréé), etc.
B. Galoux : Retenons aussi que si les RS voient aujourd’hui leur
taux d’occupation rester faible cela est davantage dû aux coûts
des services qu’à celui de l’immobilier. Des solutions doivent
donc être trouvées pour transformer des services/frais fixes en
services/frais variables.
Il convient dès lors de développer des produits immobiliers
tels des appartements équipés et aménagés - aux besoins de
leurs occupants âgés - d’une superficie de +/- 60 m², dont
le coût se situerait à +/- 3.000 €/m² mais dont les services
seraient ‘à la carte’.
Ph. Mestach : Si vous ‘démutualisez’ les services vous en aug-
mentez le prix pour ceux qui sont contraints d’y recourir !
S. Gottcheiner : Le problème des ‘services’ peut trouver une solu-
tion dans la mixité des développements immobiliers.
Comment ?
Si, à l’image de Bella Vita (Waterloo) ou du futur quartier Ilot
Saint-Roch (Nivelles) dans lequel prendra place une RS de 50
unités, vous développez un ‘smart quartier’ intégrant une RS
parallèlement à toutes les autres fonctions (médecin, kiné, com-
merces, …), vous n’avez plus besoin d’intégrer ces services à
votre RS et le coût d’hébergement en est diminué d’autant.
S. Gottcheiner + G. Cruysmans : Oui, mais encore faut-il que les
habitats soient adaptés, ce qui n’est que très rarement le cas. Ce
n’est que depuis peu qu’on développe des produits immobiliers
conçus en fonction de l’évolution physique des populations.
Pourquoi ?
Parce qu’on a toujours raisonné en termes financiers, à savoir
comment trouver un investisseur/occupant pour mon produit (=
RS) sans comprendre qu’il fallait opérer un renversement d’ana-
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