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TABLE RONDE

SECURISER LES INVESTISSEMENTS RÉSIDENTIELS Q.: La géo-politique s’ invite-t-elle dans les marchés?

F. van Marcke: Si nous revenons au résidentiel – dont le cycle diffère des autres segments – on voit se confirmer un marché stable appuyé par une croissance et des rendements maîtrisés( le belge reste soucieux d’ acheter de la brique). Plus globalement les marchés immobiliers européens( tant résidentiels que professionnels) ne subissent aujourd’ hui aucun effet lié à la Trumpéconomie ou au Brexit.

J. Lefèvre: … qui montre aussi à quel point ce marché évolue! D’ une part, professionnalisation oblige, l’ investisseur attend aujourd’ hui un service. Il ne veut s’ occuper ni de la gestion ni de l’ entretien mais souhaite garder une valeur d’ actif qui suppose de maintenir le bien à niveau. D’ autre part, si je considère un de nos derniers projets Erasmus Garden( construction de 1000 logements pour +/- 3.000 personnes à Anderlecht – achèvement travaux > 2017 / 18), la clientèle se répartit quasi à parts égales entre occupants et investisseurs. On va naturellement fournir les services demandés aux investisseurs mais, cette situation est révélatrice de deux points:- difficulté d’ acquisition pour une frange accrue de candidats propriétaires / occupants;- danger d’ une‘ suroffre’ de produits d’ investissement( qui doivent trouver des occupants et une rentabilité).

J. P Vroninks: Il y a même un effet inverse. Ainsi les investisseurs – notamment asiatiques- montrent un( très) vif intérêt pour l’ Europe! Cet effet – positif à court terme quant à l’ investissement – ne lève toutefois pas toutes les incertitudes quant à l’ occupation! Un récent exemple montre que le Crédit Suisse( 11.000 collaborateurs à Londres) va en relocaliser 4.000 sur le continent ….. à Varsovie! A cet égard ce ne sont pas les coûts d’ occupation qui nous pénalisent mais ceux des charges salariales!

Anne Denayer: S’ agissant du marché résidentiel, son dynamisme se vérifie à travers de nouvelles demandes des constructeurs / promoteurs. Ceux-ci sont désormais soucieux de développer et d’ offrir aux clients une‘ garantie de revente’. Ce produit d’ assurance – il existe en France- est un argument de vente non négligeable.

De quoi s’ agit-il? Avec l’ évolution de l’ immobilier – aujourd’ hui devenu un quasi produit financier – il convient de sécuriser les investissements des particuliers en proposant une assurance( souscrite lors de l’ achat) contre le risque de revente à perte par rapport au prix d’ achat. Cette assurance permet d’ être partiellement indemnisé si certaines conditions( mutation professionnelle, décès, divorce, accident,…) vous forcent à revendre à perte le bien récemment achetés. Pour que cette assurance fonctionne, il faut en effet que la( re) vente survienne dans un délai court, durant les sept à neuf premières années. Il faut également être obligé de vendre. Cette assurance n’ est pas là pour couvrir une moins-value subie lors d’ un changement volontaire de propriété. En d’ autres mots si vous avez acheté un bien 200.000 € vous le revendrez 200.000 €.

F. van Marcke: Même si cela pénalise le rendement, c’ est surtout une réponse à la demande de‘ sécurité’ du marché …

Avec un montant de 4 milliards €, c’ est surtout l’ investissement qui aura marqué le marché immobilier professionnel belge de 2016

J. P. VRONINKS

PLUS BESOIN DE GARAGE? Q.: Présage d’ un basculement vers le locatif?

Anne Denayer: Ce n’ est pas aussi radical mais on vend aujourd’ hui à des investisseurs qui doivent‘ trouver’ les locataires. Nous disons également attention: ce qui est vite vendu( à un investisseur) ne sera pas nécessairement vite loué à un locataire!

J. Lefèvre: Parce que la jeune génération a de moins en moins envie de s’ engager sur le long terme au vu de l’ évolution de son mode de vie( partage, mobilité, …). Elle recherche davantage des logements qui lui sont adaptés que de s’ adapter aux logements! Elle tend donc à‘ bouger’ plus rapidement.

J. P. Vroninks: A un autre niveau, assortir les investissements résidentiels d’ une garantie locative n’ est pas nécessairement une bonne chose. En effet au terme de la garantie( généralement 2 ou 3 ans), les propriétaires investisseurs tendront à rentrer dans la spirale du‘ au moins cher’ pour louer leur bien au plus vite. Ce comportement est souvent dommageable pour l’ évolution / pérennité du bien. Le marché doit donc veiller à trouver un équilibre‘ investisseur >< propriétaire occupant’ à travers une politique commerciale de l’ immeuble.

J. Lefèvre: Pour gérer nous-mêmes la vente de nos projets à long terme, nous tendons vers un ratio de max. +/- 35 % d’ investisseurs par immeuble. Au-delà de ce quota les risques évoqués sont effectivement importants.

ACHETER MAINTENANT SUR PLANS Anne Denayer: Autre phénomène lié taux bas actuels, un nombre croissant d’ acquéreurs( investisseur ou occupant) cherche à acheter‘ hic et nunc’ selon le raisonnement suivant: les taux actuels nous sont favorables. Nous ne voulons donc pas attendre – par exemple 2 ans- que les promoteurs aient préfinancé leur projet alors que durant cette période les taux seront sans doute repartis à la hausse. Dans ce cas, le promoteur est amené à vendre‘ sur plan’ et conformément à la‘ loi Breyne’(**).

F. van Marcke: Pour le promoteur c’ est une bonne chose. Il pré-commercialise son projet sans devoir faire appel à des financements extérieurs.

DOSSIER MIPIM 35