TABLE RONDE
MIPIM 2017: L’ IMMOBILIER SOUTIEN DE LA CROISSANCE?
TEXTE: THIERRY LAFFINEUR.- PHOTOS: JOHANNA DE TESSIÈRES.
Parmi les réflexions proposées par l’ édition 2017 du MIPIM, et devant les incertitudes liées à la‘ Trump-économie’, au Brexit et aux prochains scrutins électoraux européens, on retiendra celles mettant en rapport croissance du PIB et évolutions des marchés immobiliers. Ainsi, la reprise conjoncturelle et la croissance du revenu des ménages qui l’ accompagne, la faiblesse des taux et la poussée démographique, devraient contribuer à soutenir le marché résidentiel au cours des prochains mois / ans. Pour l’ immobilier tertiaire le niveau de prise en occupation 2017 atteindrait +/- 400.000 m ². La vacance locative passerait alors sous la barre des 10 % et s’ accompagnerait d’ une hausse des loyers. Pour le commerce, l’ avenir est au magasin phygital( combinaison d’ un magasin‘ physique’ et des achats en ligne). Enfin, qu’ il s’ agisse de la digitalisation( big data et connectivité) ou des nouveaux concepts / ressources( tiersinvestisseurs) portant sur l’ éclairage, l’ HVAC, etc., comment l’ optimalisation des performances des futurs immeubles peut-elle favoriser de nouveaux développements? Pour répondre à ces différentes questions la présente Table Ronde réunissait: Jacques Lefèvre- Administrateur- BPI / Frédéric van Marcke de Lummen- Director of Development Belux- BESIXRED / Patrick Legrand – Administrateur – INDUSTRYLED / Philippe Antoine- Directeur général – CITYDEV / Jean-Philip Vroninks- CEO Belux- JONES LANG LASALLE / Olivier Herpain- Administrateur – HERPAIN / Anne Denayer- Directrice- SFS Belgique / Renaud Chevalier- Administrateur – ASSAR
DISTINGUER INVESTISSEMENT ET OCCUPATION Q.: Quelles évolutions et perspectives caractérisent aujourd’ hui les marchés immobiliers?
JP Vroninks: Si les perspectives actuelles sont globalement bonnes, je ferai toutefois la différence entre investissement et prise en occupation. En effet, si la prise en occupation des trois secteurs professionnels( bureau, commerce et logistique) a été bonne en 2016, c’ est surtout au niveau des investissements(+/- 4 milliards dans les 3 segments au cours des 12 derniers mois), soutenus par des taux d’ intérêt faibles permettant un effet levier, que les résultats sont probants.
J. Lefèvre: Même en‘ nuançant’( net / brut) le volume de prise en occupation des bureaux(+ /- 400.000 m ² en 2016), le ralentissement enregistré dans la production d’ immeubles tertiaires au cours des 4 dernières années favorise un effet de rattrapage et de renégociations de baux.
Face aux nouveaux modes d’ occupation des bureaux( dérivés de l’ évolution des modes de travail tel le co-working) de nouvelles typologies sont nécessaires qui réclament une‘ mise à jour’( construction / rénovation / reconstruction) d’ un parc tertiaire confronté à un risque d’ obsolescence de plus en plus rapide.
INDUTRIE 4.0 Ph. Antoine: A l’ évidence le marché de l’ immobilier professionnel est actuellement( très) tendu( nos sites sont occupés à 95 %!) et requiert donc de développer de nouveaux espaces d’ accueil pour des entreprises. Toutefois, la bonne question aujourd’ hui consiste à s’ interroger sur la nature de ces futurs sites. Les effets combinés de la digitalisation et de la promotion d’ un environnement urbain de qualité – pour ne citer que ces deux facteurs – montrent que nous entrons dans une phase de transition. Le modèle Industrie 4.0(*) condamne le classique‘ zoning industriel’(= espace monofonctionnel dédié) au profit d’ une intégration des activités économiques dans le tissu urbain. Pour être efficace, le tissu économique des villes( majoritairement des PME) a besoin de diversité ET de proximité avec les clients( à l’ opposé du principe des zonings)! Donc, pour éviter un exode de nombre d’ acteurs économiques – il importe d’ envisager des solutions selon 3 axes:- Concevoir et intégrer des espaces d’ activités économiques répondant aux nouveaux modes de travail dans des projets mixtes( Ex.: le bâtiment Greenbizz de 10.000 m ² intégré au futur quartier Tivoli);- Récupérer et exploiter les friches industrielles;- Répondre au méga problème de l’ accessibilité!
R. Chevalier: Pour être actif dans tous les segments – ils se portent tous plutôt bien et même très bien pour ce qui concerne les soins de santé( Maisons de repos) – une des conséquences significatives du‘ new way of working’ est la réduction et la rationalisation des superficies allouées aux collaborateurs. Ainsi, il n’ est pas rare que des entreprises qui emménagent dans un nouvel immeuble occupent moins de surface. Ce genre de diminution révèle simplement l’ effet conjugué de la digitalisation, du home working, etc. sur les besoins de superficies.
JP Vroninks: Ce mouvement est une évolution positive. En effet, alors que le stock initial de bureaux de la capitale était de 13,5 mio m ² il est désormais inférieur à 13 mio sous l’ effet des opérations de reconversion / changement d’ affectation.
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