TABLE RONDE
LOUER … LA LUMIÈRE … Q.: Quid du principe du tiers-investisseur et de ses avancées?
P. Legrand: C’ est un principe que nous développons pour la lumière des bâtiments professionnels. A ce niveau, nous proposons aux propriétaires non d’ acquérir( acheter) un système d’ éclairage avec luminaires mais plus simplement de louer la lumière. Dans ce cas nous installons un système LED dont nous gardons la maîtrise et la propriété et que nous louons( abonnement annuel). Outre que ce principe est moins onéreux pour l’ occupant( ex.: coût annuel de la location de l’ éclairage de 1.000 m ² de bureaux à 300 lux: 2. 400 € >< coût d’ achat d’ une installation similaire: +/- 30.000 €!) le système reste toujours performant( technologie de pointe) et‘ sous contrôle’. Il s’ inscrit dans le principe du service garanti à l’ immeuble.
J. P. Vroninks: C’ est un principe intéressant, mais qui pose la question du risque et de la responsabilité en cas de défaillances techniques et / ou financières de ce troisième intervenant. Les investisseurs institutionnels, soucieux de rester‘ maître chez soi’, n’ apprécient que très modérément ce modèle.
P. Legrand: C’ est un aspect du problème auquel il est possible de répondre – nous le faisons – par des contrats adaptés et des accords avec les fabricants de luminaires.
Anne Denayer: On est là dans le risque d’ exploitation. Il ne s’ agit donc plus de contrats de bonne fin de travaux mais de contrats de bonne fin de gestion( en l’ occurrence de la lumière). Le risque demeure toutefois: que se passe-t-il si le tiers investisseur est à ce point novateur qu’ il ne puisse être remplacé en cas de défaillance? Le système est précurseur – ce qui signifie qu’ il s’ imposera sans doute avec le temps – même s’ il balbutie encore aujourd’ hui.
… ET CREER DES LIENS J. P. Vroninks: Retenons que ce principe participe à l’ évolution des immeubles de bureaux qui, tendent à devenir de plus en plus intelligents. Toutefois cette intelligence passera par une hybridation des ressources et des modes d’ exploitation des bâtiments.
Ph. Antoine: Cette perspective influence considérablement l’ architecture du produit final( bâtiment) ET son impact sur l’ environnement( urbanisme). Si je reprends l’ exemple du bâtiment Greenbizz, le fil rouge( nouveau concept) a été de concevoir un immeuble tertiaire / semi-industriel dont l’ agencement et l’ organisation spatiale‘ créent’ des liens tant à l’ intérieur( occupants) qu’ à l’ extérieur( habitants du quartier) du bâtiment.
F. van Marcke: Ces mêmes besoins génèrent aussi de nouveaux produits d’ habitation dorénavant marqués par le‘ co-housing’, à savoir la multiplication des ressources et des espaces partagés. Ici également il s’ agit d’ une tendance lourde.
REPONDRE AUX BESOINS OU AUX MOYENS? O. Herpain: La question que je me pose face à ces évolutions est de savoir si l’ on répond aux nouveaux‘ besoins’ de l’ occupant ou – plus prosaïquement- à ses nouveaux‘ moyens’. Dans la mesure où l’ on préférera toujours être pleinement propriétaire de ses espaces – même ancillaires – il me semble que ce sont dès lors les‘ moyens’ qui dictent ces évolutions.
F. van Marcke: Ce sont les deux facteurs qui jouent mais la mutation vers la dimension‘ partage’ est accélérée et amplifiée par l’ outil internet.
R. Chevalier: Autre question: La jeune génération qui communautarise aujourd’ hui sera-t-elle encore désireuse de le faire dans quelques années lorsque ses besoins changeront( naissance enfants, etc.)?
COMMERCES: BRIQUES + CLICS = PHYGITAL Q.: Qu’ en est-il de l’ évolution des commerces?
J. P. Vroninks: Une synthèse du marché du‘ retail’ montre actuellement une répartition des ventes selon le ratio: 14 % clics et 86 % briques! En très forte augmentation depuis ces dernières années, les achats via internet mette le secteur du retail sous pression( surtout les localisations secondaires) et ont engendré plusieurs fermetures récentes de magasins( Blokker, Eram,…). Parallèlement, le consommateur est devenu à la fois extrêmement volatil et exigeant! Une chose est toutefois certaine même si apparemment paradoxale: l’ e- commerce n’ est pas la cause de la fermeture des magasins! Par contre il est la cause de fermeture de magasins‘ non adaptés’.
NEW WAY OF SHOPPING A l’ instar de ce qui se passe dans les autres segments immobiliers influencés par le new way of working( bureaux) ou le co-housing( habitat), le commerce connaît son new way of shopping. Ce nouveau modèle sera lui-aussi hybride( phygital) et imbriquera – par complémentarité- les deux canaux et les services / compétences qui y affèrent. Dans cette réorganisation de la manière de faire du commerce, les commerçants devront donc s ' adapter au shopping omni-canal, à savoir offrir un service par lequel les clients pourront atteindre physiquement et / ou virtuellement les marques / produits. Cela suppose évidemment de nouveaux concepts de magasins( volume, organisation) qui devront notamment disposer de‘ petites’ plateformes logistiques pour assurer la distribution des marchandises.
Ph. Antoine: Alors que jusqu’ à récemment personne n’ achetait sans essayer la jeune génération n’ hésite pas à commander 10 produits( tailles, coloris, modèles,..) pour les essayer et …. à renvoyer ceux qu’ elle ne garde pas. C’ est certes pratique mais ce modèle présente un sérieux surcoût logistique!
Anne Denayer: Preuve de ce mouvement: on n’ a jamais vendu autant de petits véhicules utilitaires ni installé de boites à livraison( p. ex.: point de contact pour Zalando) qu’ en ce moment!
Ph. Antoine: D’ où l’ intérêt de reconsidérer les choses: une logistique rationnelle consisterait à chercher / regarder sur le net et à essayer / acheter dans un magasin phygital! Une autre version – qui créerait une interaction entre les hubs de distribution- serait de disposer de petits centres logistiques mobiles( p. ex. un camion / entrepôt) entrés en ville et à partir desquels rayonneraient des services de livraison( p. ex.: en vélo)!
(*) Le concept d’ Industrie 4.0 correspond à une nouvelle façon d’ organiser les moyens de production basée sur l ' Internet des objets et les systèmes cyber-physiques.(**) Cette loi de 1971 – uniquement valable pour les habitations- protège les acquéreurs‘ sur plan’ au niveau du transfert de propriété, du paiement du prix, de la garantie d ' achèvement des travaux, et de la réception de l ' immeuble.( source: notaire. be).
Le présent article est une synthèse. Retrouvez la version intégragle de ce débat sur http:// www. logic-immo. be / fr / nouvelles-immo
EN AVRIL Immobilier, quelles assurances et protections?
36 DOSSIER MIPIM