Der CreditManager | Praxis
BAUEN MIT BAUCHSCHMERZEN
Der Immobilienmarkt steckt in der Krise . Gleich drei größere Entwickler von Immobilienprojekten mussten in innerhalb einer Woche Insolvenz anmelden . Was die jüngsten Pleiten über den Zustand der Branche verraten .
Spatenstiche , Grundsteinlegungen , Richtfeste – das waren die Themen , mit denen Entwickler von Immobilienprojekten in den vergangenen zehn Jahren Schlagzeilen machten , inklusive Symbolfoto der Beteiligten mit Bauhelm auf dem Kopf und Schaufel in der Hand . Seit wenigen Wochen sind die Schlagzeilen andere : Innerhalb kurzer Zeit haben im August eine Handvoll Projektentwickler Insolvenz angemeldet . Weitere werden folgen , denn der Druck auf den Immobilienmarkt steigt .
Nach einem Jahrzehnt mit meist steigenden Immobilienpreisen , niedrigen Zinsen , sinkendem Büroleerstand und Investoren , die händeringend nach Anlagemöglichkeiten gesucht haben , macht sich Unruhe in der Branche breit . Die Corona- Pandemie , der Krieg in der Ukraine und deren Folgen haben die Situation verändert . Nun sind die Baukosten hoch , die Zinsen stark gestiegen und die Konjunktur schwach . Hinzu kommt , dass Unternehmen
18 ihren Mitarbeitern in der neuen Arbeitswelt großzügige Home-Office- Möglichkeiten zugestehen und jede Gelegenheit nutzen , um ihre Bürofläche wieder zu verkleinern . Und auch die Käufer von Wohnimmobilien halten sich zurück .
So beschränkt sich die Krise der Projektentwickler auch nicht auf ein bestimmtes Segment , sondern zieht sich quer durch die Branche . Unter den jüngsten Pleiten ist mit Development Partner eine auf Büroimmobilien spezialisierte Gesellschaft vertreten , genauso wie der Spezialist für hochpreisige Wohnimmobilien Euroboden . Die ebenfalls in Teilen insolvente Project-Gruppe ist in beiden Bereichen aktiv und im Juli gaben der Bürohausentwickler Centrum und die Wohnungsentwickler Revitalis ihre Insolvenz bekannt . All diese Unternehmen stehen nur exemplarisch für über 40 Pleiten von großen und kleinen Projektplanern in der Branche , allein im bisherigen Jahr 2023 .
Sie alle trifft , dass der deutsche Immobilienmarkt derzeit den niedrigsten Gesamt-Investment-Umsatz seit Jahren verzeichnet . Das heißt : Die Entwickler haben Grundstücke gekauft , Gebäude geplant und mit dem Bau begonnen . Laut Daten des Beratungs- und Analyseunternehmens für die Immobilienbranche Bulwiengesa , waren zum Jahresende deutschlandweit rund 5.400 Projekte geplant und weitere 6.700 bereits im Bau 1 . Doch zunehmend scheitert es am Abverkauf der Wohnungen oder daran , Unternehmen als Mieter zu gewinnen . In der Folge verschlechtert sich die wichtige Kennzahl Loan to Value ( LTV ). Sie beschreibt das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrswert der Immobilie . Je kleiner sie ist , desto günstigere Konditionen gewähren die Banken . Steigen jedoch die Baukosten bei gleichzeitig schlechteren Vermarktungschancen , wird der LTV größer und die Finanz- und Liquiditätsplanung der Projektentwickler gerät ins Wanken .