B Connectmag Issue 11 e-Mag-B-Connect-11

Real Estate How to ค�ำนวณเงินเพื่อลงทุนซื้ออสังหาฯ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้อ�ำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย, ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่า อสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ผู้เชี่ยวชาญในงานประเมินค่าทรัพย์สิน รักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราต้องหัด “ดีดลูกคิดรางแก้ว” ต้องรู้จัก How To ในการค�ำนวณความคุ้มค่า คุ้มทุน แต่เมื่อคุย เกี่ยวกับตัวเลข หลายคนคงไม่ค่อยชอบ แต่ การคิดค�ำนวณทางการเงินเป็นสิ่งส�ำคัญ การเงินจึงช่วยให้เราวางแผนอนาคตได้นั่นเอง ที่ว่า การเงินมีความส�ำคัญก็เพราะเป็นเครื่องมือในการวางแผน หากไม่มีความรู้ทางด้านนี้ เราก็ไม่สามารถวางแผนในอนาคตได เราก็ค้าขายแบบ “กระเชอก้นรั่ว” กลายเป็นความเสียหายไปเสียอีก นอกจากความรู้ทางการเงินแล้ว อันดับสองก็คือ ความรู้ด้านการตลาด เพื่อว่าเราจะสามารถคาดการณ์หรือพยากรณ์อนาคตได นั่นเอง ซึ่งมีเครื่องมือทางการวิจัยที่ชาวบ้านเราๆ ท่านๆ ก็สามารถท�ำได้ (เอาไว้ผมจะได้มา “สอน” ต่อไป) แต่ทั้งการเงินและการตลาด นี้เป็นสิ่งจ�ำเป็นยิ่งยวดที่นักพัฒนาที่ดินที่รอดชีวิตมาเมื่อ 20 ปีก่อนต่างตอบกันเป็นเสียงเดียวกันนั่นเอง ราคาที่ดินส�ำหรับห้องชุด ราคา 1 แสน/ตรม มีข า ่ วว่า ห้องชุดชานเมือง ยังขายกันตารางเมตรละ 100,000 บาท นี่เป็นราคาที่สูงเกินไปหรือไม่ เราสามารถตรวจสอบได้จากราคา ที่ ดิ น ในละแวกนั้ น ผมในฐานะ ประธานกรรมการบริ ห าร ศูนย์ข อ ้ มูลวิจ ย ั และประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอให้ความ เห็นว่า กรณีห้องชุดราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท ที่ดินที่ซื้อ มาท�ำโครงการควรมีราคาเท่าใด โดยประมาณการได้ตามนี้: 1. กรณีห้องชุดตารางเมตรละ 100,000 บาท ถ้าทั้งโครงการ มี ข นาด 15,000 ตารางเมตร มู ล ค่ า โครงการก็ เ ป็ น เงิ น 1,500 ล้านบาท มูลค่านี้หากในส่วนของค่าบริหารจัดการ ค่าด�ำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย ก�ำไร ซึ่งรวมเรียกว่า Soft Costs มีสัดส่วนเป็น 40% ก็แสดงว่า ต้นทุนในส่วนของที่ดิน-อาคาร หรือ Hard Costs (คือต้นทุนที่แข็งๆ หรือ Hard อันได้แก่ที่ดินและอาคาร) เป็น 60% หรือ 900 ล้านบาท 2. สมมติให้พื้นที่ขายได้เป็นแค่ 60% ของพื้นที่ขายก็จะมีพื้นท ก่อสร้างถึง 25,000 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือก็คือพื้นที่โถงโล่ง ที่จอดรถและสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่างๆ นั่นเอง 76 B-CONNECT MAGAZINE 3. ค่าก่อสร้างอาคารชุด 16-25 ชั้นตกเป็นเงินตารางเมตรละ 28,000 บาท ตามการก�ำหนดของมูลนิธิประเมินคาทรัพย์สินแห่ง ประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ดังนั้น ค่าก่อสร้างจึงเป็น เงิน 700 ล้านบาท 4. ค่าที่ดินจึงเป็นเงิน 200 ล้านบาท (700 - 900 ล้านบาท) 5. สมมติให้การก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีขนาด 25,000 ตารางเมตร เป็น 7 เท่าของที่ดิน (โดยมากเป็นไปตามผังเมืองที่อนุญาตในแต่ละ พื้นที่) ก็แสดงว่า ที่ดินมีขนาด 3,571 ตารางเมตร หรือ 893 ตาราง วา ดังนั้น ราคาที่ดินต่อตารางวาที่จะซื้อมาเพื่อการนี้จึงเป็นเงิน 223,964 บาท ดั ง นั้ น หากราคาที่ ดิ น แถวนั้ น ต�่ ำ เกิ น กว่ า นี้ ก็ แ สดงว่ า ราคา ห้องชุดที่เรียกขายตารางเมตรละถึง 100,000 บาทเป็นราคาท สูงเกินไปนั่นเอง เราไม่ควรซื้อ ขืนเราซื้อไปก็เป็นราคาที่บริษัท พัฒนาที่ดิน “ฟัน” ก�ำไรไว้สูงมาก โอกาสที่เราขายเพื่อท�ำก�ำไรต่อ ในวันหน้าก็คง “หืดขึ้นคอ” นั่นเอง

B Connectmag Issue 11 e-Mag-B-Connect-11 | Page 78