B Connectmag Issue 11 e-Mag-B-Connect-11

ถ้าที่ดิน 1.9 ล้าน/ตรว. จะขายห้องชุด ตรม.ละเท่าไหร ในอีกแง่หนึ่ง ราคาที่ดินที่แพงมาก ๆ ในเขตกรุงเทพมหานคร นั้น เช่น มีราคาถึงตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หากเราซื้อที่ดิน ดังกล่าวมาสร้างอาคารชุดขาย ห้องชุดที่ขายไปนั้น เราจะสามารถ ขายได้ตารางเมตรละเท่าใด จึงจะคุ้มค่า ไม่ตั้งราคาสูงหรือต�่ำจนเกิน ไป วิธีคิดๆ ได้ดังนี้: 1. ราคาที่ดินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หากสมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่ ก็เป็นเงิน 1,900 ล้านบาท 2. พื้นที่ก่อสร้างส�ำหรับที่ดิน 1,000 ตารางวา หรือ 4,000 ตารางเมตรนั้น สมมติให้เราสามารถสร้าง 7 เท่าของที่ดินหรือ 28,000 ตารางเมตร และสมมติให้มีพื้นที่ขายสุทธิเพียง 50% ของ ทั้งหมด หรือ 14,000 ตารางเมตรเท่านั้น 3. ค่าก่อสร้างอาคารชุดสูง 26-35 ชั้นตกเป็นเงินตารางเมตรละ 31,400 บาท ตามการก� ำ หนดของมู ล นิ ธิ ป ระเมิ น ค่ า ทรั พ ย์ สิ น แห่ ง ประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ในที่ นี้ ส มมติ ใ ห ค่าก่อสร้างแพงเป็นพิเศษที่ตารางเมตรละ 40,000 บาท ดังนั้น ค่าก่อสร้างจริงจึงเป็นเงิน 1,120 ล้านบาท 4. ต้นทุนของอาคารนี้จึงเป็นเงิน 3,020 ล้านบาท ทั้งนี้ ถือเป็น Hard Costs (ที่ดิน-อาคาร) ที่ 60% ส่วน Soft Costs สมมติให้เป็น ถึง 40% ของทั ง ้ หมด ดังนั น ้ มูลค่าของโครงการนี จ ้ ง ึ เป็น 5,033 ล้านบาท (3,020 / 60%) 5. ดังนั้น ราคาห้องชุดต่อตารางเมตรจึงเป็นเงินตารางเมตรละ 359,524 บาท ถ้าจะซื้อห้องชุดใหม่ในราคา 100,000 บาทในย่านชานเมือง ผมขอแนะน� ำ ว่ า ยั ง มี ห ้ อ งชุ ด ใจกลางเมื อ งย่ า นสุ ขุ ม วิ ท เช่ น มอนเทอเรย์เพลส ก็ย ง ั ขายอยู่ ณ ตารางเมตรละ 75,000 - 90,000 บาท อาคารเซ็นจูรี่ไฮท์ ก็ขายตารางเมตรละ 95,000 บาท หรืออื่น ๆ อีก มากมายที่อยู่ในท�ำเลดีเยี่ยม คุณภาพการก่อสร้างดีเยี่ยม การลงทุน ซื้อห้องชุดจึงมีความจ�ำเป็นต้องคิดให้ดี โดยเฉพาะในกรณีการให้เช่า ต่อ ห้องชุดชานเมืองจะสามารถหาผู้เช่าได้หรือไม่อย่างไรเป็นสิ่งท พึงสังวร ซื้อบ้านมา 20 ปี 2 ล้าน ขาย 5 ล้าน คุ้มไหม ถ้าเราขายบ้านที ซ ่ อ ื้ มาในราคา 2 ล้านบาทได้ในราคา 5 ล้านบาท ในอีก 20 ปีต่อมานับว่าได้ผลตอบแทนต่อปีที่คุ้มค่าหรือไม่ เราจะร ได้อย่างไรว่าคุ้ม เราสามารถคิดได้ตามสูตรน อัตราผลตอบแทนที่คุ้มหรือไม = {(ราคาขายไป / ราคาที่ซื้อมา) ถอดรูท 20 ปี } -1 = {(5 / 2)^(1/20)} -1 = 0.04688 = 4.688% หรือ 4.7% การนี้แสดงว่าบ้านที่เราซื้อมาในราคา 2 ล้านบาทนั้นมีราคาเพิ่ม ขึ้นปีละ 4.7% โดยเฉลี่ย จนถึงปีที่ 20 จึงกลายเป็นเงิน 5 ล้านบาท ขายออกไปและต่อมาเราจึงต้องมาพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนท 4.7% ต่อปีนี้ คุ้มค่าหรือไม 1. กรณีที่เราซื้อบ้านมาแล้วปล่อยทิ้งไว้ ไม่ได้มาอยู่อาศัยเลย แล้วได้ผลตอบแทนเพียงเท่านี้ก็อาจถือว่าไม่คุ้ม อัตราดอกเบี้ย เงินฝากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาอาจสูงกว่าน 2. แต่หากในตลอดช่วงที่ผ่านมา 20 ปี เราได้เข้าอยู่อาศัยมาโดย ตลอดแล้วยังขายได้ก�ำไรในอัตรา 4.7% ที่มูลค่าเพิ่มขึ้น ก็เท่ากับว่า เราอยู่มา 20 ปีฟรี ๆ นับว่าคุ้มค่ายิ่ง เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อคาดหวังอะไร โดยสรุปแล้ว เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เรามีความคาดหวัง อยู่ 2 ประการส�ำคัญคือ 1. ความคาดหวั ง ถึ ง มู ล ค่ า ที่ เ พิ่ ม ขึ้ น โดยหวั ง ให้ เ พิ่ ม สู ง กว่ า อั ต ราดอกเบี้ ย เงิ น ฝาก เพื่ อ ว่ า อย่ า งน้ อ ยเงิ น ก้ อ นที่ เ ราซื้ อ อสังหาริมทรัพย์ไปนั้นจะไม่สูญหายไปไหน 2. ความคาดหวังถึงผลตอบแทน จากการให้เช่าที่ตัวทรัพย์สิน สามารถผลิตรายได้ให้กับเรา เช่น ในแต่ละปีสามารถปล่อยเช่าได รายได้สุทธิ (หลังจากหักค่าใช้จ่าย ค่าด�ำเนินการ ภาษี และค่าเผื่อ เหลือเผื่อขาดในกรณีที่บางห้วงไม่มีผู้เช่า) เป็นสัดส่วน 5% ของ ราคาตลาด เป็นต้น เมื่อเราน�ำผลตอบแทนทั้งสองมาคิดก็จะเห็นได้ชัดว่า การลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์นั้นคุ้มค่ากว่าการลงทุนทางด้านอื่น เช่น ซื้อรถ เพราะรถมีแต่จะลดราคาลงและค่าเสื่อมเพิ่มพูนอย่างรวดเร็วมาก ยิ่งกว่านั้น หากเราคิดให้ลึกลงไปอีก ในช่วงที่เราวางเงินดาวน ไว้ เช่น ราว 20% ของราคาในขณะซื้อ (เช่น ตอนซื้อๆ มาราคา 2 ล้านบาทวางเงินดาวน์ไว้ 20% หรือ 4 แสนบาท) แล้วน�ำรายได จากการให้เช่ามาผ่อนช�ำระเงินกู้ซื้อบ้านก็จะพบว่าเมื่อถึงก�ำหนด 20 ปีที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านบาท เราก็จะได้ก�ำไรมหาศาล เลยทีเดียว ยิ่งถ้าลงทุนหลายหลัง ยิ่งได้ก�ำไร แต่ถนนทั้งหลายไม ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ บางครั้งก็มีความเสี่ยงและความไม่แน่นอน ที่บางครั้งเราประมาทเลินเล่อจนพบหายนะเพราะความโลภของเรา นั่นเอง การลงทุนจึงควรด�ำเนินการด้วยสติ ขอให้ทุกท่านประสบ ความส�ำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อเพิ่มพูน มงคลต่อชีวิต เราต้องไม่เอาเปรียบใครและคืนก�ำไรสู่สังคมด้วย นะครับ B-CONNECT MAGAZINE 77

B Connectmag Issue 11 e-Mag-B-Connect-11 | Page 79