《美华商报》20140815

美华商报华府工商爱维贷款 2014 年 8 月 15 日星期五）（星期五 B19 钻石房地产专栏特约专栏【房贷 FAQ 】详细介绍一下 Adjustable Rate Mortgage（ARM） ARM 是指利率周期性调整的一种贷款，一般来说 ARM 的还款总年限还是 30 年。如果不考虑 Margin 和 Index， ARM 的利率是由下面几个因素决定的。 1）固定利率期：在这个时期利率是固定的，譬如我们常说的 5 年的 ARM，就是指利率在贷款的前 5 年是固定的。 2）利率调整期：譬如说我们说的 5/1 ARM，这个 1 指的是在利率 5 年后进行第一次调整，而以后每一年还会调整一次。 3）利率限制：譬如说 5/1ARM，一般会有一个 2/2/5 或者 5/2/5 的利率限制。第一个 “2” 或者是” 指的是 5 年后第一次调 5” 整，利率最多可以到多高。如果是 “2” 就，代表 5 年后第一次调整后的最高利率＝固定利率期的利率＋2%，如果是” ， 5”就代表第一次调整后的最高利率＝固定利率期的利率＋5%。第二个 “2” 指的是以后每个调整期最多利率可以比前面的利率高 2%。而最后一个” 代表的是这个贷款的最高 5” 利率不会大于固定利率期的利率＋5%。那么考虑 Margin 和 Index 又具体是什么情况呢？先介绍一下 Margin 和 Index，然后我们再来具体讨论。 Margin：当你确定申请的贷款的时候，Margin 是固定的，在通常银行的现 Margin 是 2.25%或者 2.75%，具体贷款的时候可以问贷款经纪你这个贷款的 Margin 是多少。一旦贷款银行和贷款种类确定，这个数字不会变。 Index：在美国，ARM 的 Index 最通常用的两种是 1 Year London Interbank Of⁃ fered Rate （LIBOR）或者 1 Year Treasury Bill Index（T-Bill）。特别是 Libor 现在用的最多，大家可以通过下面两个链接看这两个 Index 的历史。 Libor：http://www.fedprimerate.com/li⁃ bor/libor_rates_history.htm T-Bill： http://www.treasury.gov/re⁃ source-center/data-chart-center/inter⁃ est-rates/Pages/TextView.aspx?data=billrates 这个历史只是个参考。当贷款选定的时候， Index 的种类是选定的，但是通过以上链接也可以看出，不管是哪种 Index 其实是每天都在变化的。现在来讨论在考虑 Margin 和 Index 的情况下,ARM 固定利率期之后的具体利率是怎样调整的。简单来说是这样的： Rate ＝ Margin ＋Index 但是又要考虑前面提到的固定利率期的利率，利率调整期和利率限制。譬如 Margin 是 2.25%，咱们以刚才说的 5/1 ARM 2/2/5，假设开始的固定利率期利率是 2.5%，根据利率要调整时的 Index 不同举几个例子来看一下利率应该是多少。 1）假设利率 5 年到期第一次调整时 Index 和 2013 年 6 月一样是 0.6839%，那利率到期一年内的实际利率是 2.25% ＋ 0.6839%＝2.9339% 2）假设利率 5 年到期第一次调整时 Index 和 2008 年 10 月一样是 3.7893%，那利率到期一年内的实际利率是 2.25%＋ 3.7893%＝6.0393%吗？答案是 NO，因为到期第一次调整的利率限制（Cap） 2%。是所以实际利率应该是 2.5%+2%=4.5%。 3）假设利率在 5 年后调整里一次后，又过了一年，需要做第二次调整的时候 In⁃ dex 和 2007 年 5 月一样是 5.3885%，那调整后的利率应该是 2.25% ＋ 5.3885% ＝ 7.6385%吗？不对，因为第二次调整最高利率是 2.5%＋2%＋2%＝6.5%。 4）不管怎么调整，你的贷款在 30 年内最高的利率是 2.5%＋5％＝7.5%。给大家提供这些信息，希望大家在选择 ARM 产品的时候有个更清晰的概念，根据自己实际情况作出更合适的选择。谢谢！华府房市 “趋势” 下降 Washington Metro Ar⁃ ea, 大华府地区（DC/MD/ VA） 3 个月的趋势，近不是乐观的。房屋交易量也是同比去年，下降了许多，房屋的价格也是表现停滞和下滑的状态。根据房地产信息收集公司， “Real Es⁃ tate business Intelligence “的报告，月份的现华府 7 地区的，房屋的平均价格在于$428，同比去年的 000 话，下降了 1.2%。房屋买卖的成交量，也是同比下降了 7.4%。从房屋挂牌到市场上，到卖出去也比去年的 7 月份，多出了 17 天。比一年前房屋价格下降最多的是，吉尼亚的 Fair⁃ 维 fax city，月份的，屋中 7 房间价格是 $442， 500，比同去年下降了 9.2% 。反而 Alexandria 的房价比去年相比，上涨了 9.3%，这是整个华府地区，房屋价格上涨最多的地区了。最近有很多的，产地投资者和消费者，都很关心接下来，大华府地区的房地产走势，是怎么会样？根据很多业界人的反映来看，多的 Broker 和许 Associate Broker 都觉得，房屋的价格会持续的停滞，到年底的话，下一年可能会再一度升温。很多各个房地产中介公司的， Agent 都深深的感触得到，现在的 Market 是买家 Market, 但

《美华商报》20140815 | Page 51