פרמטר עירוניות - תכנית מתאר ארצית שיכונים Jul. 2014 | Page 8

‫לצורך התחלת פרויקט פינוי-בינוי יש לגייס הסכמה של מרבית הדיירים‬ ‫בבניין. חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט בשל קשיי מעבר לדירה‬ ‫חלופית )לדוגמה, קשישים(, חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים,‬ ‫חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך‬ ‫טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם‬ ‫היזם.‬ ‫ההוצאות הכספיות המוטלות על היזם הינם כבדות: על היזם לממן‬ ‫הריסת מבנה קיים, שכר דירה לדיירים הוותיקים למשך 3 שנים, ובניית‬ ‫בניין מגורים שלם כאשר ניתן למכור רק חלק מהדירות שנבנו. מול‬ ‫הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור‬ ‫מהיטל השבחה, זכויות בנייה מוגדלות ועוד. היזם גם פטור מתשלום‬ ‫מחיר הקרקע למנהל מקרקעי ישראל, היות שהקרקע בבעלות או‬ ‫בחכירת הדיירים, שהקנו ליזם את זכויות הבניה בקרקע במסגרת‬ ‫ההסכם שנחתם עימם. כדאיות של פרויקט פינוי-בינוי עולה ככל שנבנות‬ ‫יותר דירות )בהשוואה למספר הדירות המקורי(, וככל שמחיר הדירות‬ ‫הממוצע באזור גבוה יותר )ומרכיב הקרקע, שהיזם אינו משלם עבורה,‬ ‫הופך להיות חלק משמעותי ממחיר הדירה(.‬ ‫הסיכונים בפרויקט פינוי-בינוי כוללים אפשרות להפסקת עבודות‬ ‫הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות )פשיטת רגל של היזם,‬ ‫עבירות בנייה, אי-מציאת די קונים במחיר המבוקש לדירות החדשות,‬ ‫קשיי נזילות(, דבר שיותיר את הדיירים הישנים ללא דירה בבעלותם,‬ ‫לאחר שדירתם הישנה נהרסה. הדיירים הוותיקי