МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ментов о регистрации права собственности. Однако постановка построенного дома на кадастровый учет возможна без подключения объекта к внешним инженерным сетям, то есть, по сути, дом зачастую является объектом незавершенного строительства, когда внутренняя отделка и даже монтаж внутренних инженерных сетей осуществляются заказчиком самостоятельно хозспособом либо с привлечением других подрядчиков, что отличает процесс строительства объекта ИЖС от сдачи квартиры в МКД.
Считаю, что зона ответственности « строительного подряда » должна заканчиваться подписанием с заказчиком актов выполненных строительных работ, и на основании данных документов банк должен переводить денежные средства подрядчику либо на кредитный счет в счет погашения задолженности по проектному финансированию.
Кто же тогда выигрывает от эскроу? Заинтересованной стороной получения права собственности и залога в виде недвижимого имущества( земельный участок и дом) является сам заказчик и банк, в случае предоставления заемщику кредитных средств под залог данных объектов недвижимости. При этом банк может мотивировать заемщика на скорейшую регистрацию объекта в Росреестре более высокой процентной ставкой на период с момента подписания передаточного акта до предоставления в банк документа о праве собственности.
Какой выход? На мой взгляд, инициатива с введением эскроу-счетов в ИЖС хороша, однако требует доработки. Выход – поэтапное раскрытие счета эскроу. Например, фундамент залили, приехал клиент или его представитель, возможно, эксперт технического надзора, сопоставил с проектной документацией, проверил на соответствие нормам и правилам. И поставил свою подпись о выполнении, после чего банк за этот этап рассчитывается с подрядчиком.
Как Вы считаете, нужно ли контролировать качество в ИЖС? К сожалению, сейчас ситуация такова, что у потребителя, купившего новый дом, нет никакой гарантии, что через 5 – 10 лет он не начнет разваливаться и не станет абсолютным неликвидом, который невозможно продать. А у человека ипотека на 30 лет вперед. Положение может усугубить экономический кризис, если недвижимость начнет падать в цене. В результате обстоятельства могут сложиться таким образом, что остаточная стоимость по ипотеке, которую нужно заплатить, выше, чем рыночная стоимость самого дома. Представляете? Если человек откажется платить, банк должен забрать дом – он же в залог его взял – и снять с клиента обязательства по ипотеке, однако судебная практика складывается иная: банк реализовывает такой дом с максимальным дисконтом, по цене участка, закрывая часть ипотечного кредита, а оставшуюся часть клиент должен еще вернуть. Вот с чем, возможно, обществу придется столкнуться в ближайшем будущем.
В своей компании мы создали Стандарт ИЖС, где описываются все обязательные процедуры, начиная с момента планирования строительства, графиков, этапов. Там есть чек-листы, по ним осуществляется проверка, описана процедура страхования строительно-монтажных рисков.
Страхование в ИЖС? Строительно-монтажные риски страхуют в МКД, а в ИЖС – редко, потому что очень дорого. Но мы подготовили программный продукт, который позволяет, используя наш Стандарт ИЖС, страховать СМР значительно дешевле. А раз страхуется СМР, можно перейти к следующему этапу – послепусковым гарантийным обязательствам. Ведь все равно ответственность лежит на застройщике. Сейчас по закону не требуется проектная документация на индивидуальное жилищное строительство. Есть уведомительный порядок – процедура достаточно простая. Можно на листочке начертить границы участка, пятно застройки и показать, что от границы по три метра есть. И это будет уведомление. Можешь начинать строительство. Без какойлибо документации от заказчика. Но если потом по какой-то причине что-то случится с этим домом и человек обратится в суд, то по Федеральному закону 384-ФЗ существует регламент безопасности зданий и сооружений, которому подрядчик должен следовать. Поэтому, несмотря на отсутствие проектной документации, вся ответственность – на подрядчике. Так что он тоже не защищен.
Как можно навести порядок в этой области? Считаю, что, раз уж появился закон 186-ФЗ, нужно его доработать. Как? Первое: предусмотреть поэтапное раскрытие счета эскроу на основе подписания акта приема-передачи этапов работ. Второе: внедрить институт строительного контроля в ИЖС. И третье: решить вопрос проектной документации. Она должна быть в ИЖС. Возможно, не такая, как в МКД, но с присутствием обязательных разделов: фундамент, архитектурно-планировочное решение, несущие конструкции и кровля. Плюс опции: отопление, электрика и пр. И эксперт независимого контроля на основании данных документов сможет провести приемку. Думаю, это многие вопросы решит. Особенно для тех, кто берет ипотеку. В дальнейшем дом станет ликвидным продуктом и для банка, поскольку он построен качественно: по проекту, по нормам. А раз у банка будет ликвидный объект залога, то сократятся риски. Что позволит снизить ставку по ипотечному кредитованию и проектному финансированию. В таком случае и подрядчик будет в выигрыше. Таким образом, меры, которые я предлагаю, защитят все задействованные в строительном процессе стороны и будут окупаться за счет снижения процентной ставки. Потребитель получит качественный дом, а государство и общество – здоровый, отрегулированный рынок ИЖС.
Вы наверняка знакомы с инструментом саморегулирования. Может он как-то помочь навести порядок в ИЖС? Возможно, что-то подобное и нужно при условии эффективной работы.
Как можно решить вопрос качества в ИЖС?
Спасибо, Артур Фаильевич, за интересную беседу.
АПРЕЛЬ – ИЮНЬ 2026 33