Монография "Инновационное и устойчивое развитие рынков недвижимости" | Página 19

1.1. Óïðàâëåíèå òåððèòîðèÿìè è ðûíîê íåäâèæèìîñòè 19 Формальный рынок образует множество зарегистрированных, то есть признанных государством, объектов недвижимого имущества. Как правило, одновременно с государственной регистрацией создания недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация возникновения прав на него. В каждой стране есть кадастр недвижимости, который хранит сведения о зарегистрированных объектах недвижимости. В Беларуси с 2003 года физическим носителем кадастра, то есть формального рынка недвижимости, является Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). В Великобритании аналог ЕГРНИ (Регистр Ее Величества) был создан еще два столетия тому назад. Неформальный рынок образует реально существующее в натуре недвижимое имущество, используемое или неиспользуемое, сведения о котором отсутствуют в ЕГРНИ. На значение формального рынка для национальных экономик указано в работе известного чилийского экономиста Де Сото [1.4]. Скрытый процесс порождения капитала, согласно Де Сото, обусловлен несколькими процессами. Процесс преобразования активов в капитал начинается с того, что создается описание полезных в экономическом или социальном отношении свойств активов. Возникает информация. Информация фиксируется или материализуется в виде записей в бухгалтерских книгах (раз), в общепризнанных книгах учета недвижимости и прав на нее (два). Последняя порождает правовые последствия. Эти процессы генерации, «добычи» информации направляют правовые нормы. Чем лучше и детальнее нормы проработаны, тем процесс преобразования активов в капитал идет быстрее. Нормы проработаны плохо – процесс тормозится, а то и прекращается. Записи о правах, об интересах в активах отражают общее представление о том, что является экономически важным и значимым в активах. Они сводят воедино и организуют всю информацию, потенциально необходимую для оценки активов, что позволяет далее управлять ими. Сфера правоотношений – это и есть то самое пространство, в котором мы определяем и используем активы. В этом пространстве и возникает капитал. Любой актив, экономические и социальные свойства которого не отражены в форме информации, размещенной в некоторой формальной системе, – мертвый актив. Его нельзя предъявить рынку. Так же, как для извлечения энергии из горного озера нужна электростанция, для извлечения дополнительной ценности из актива нужна формализованная система информации в отношении недвижимости. Сегодня эту систему также называют «формальный рынок недвижимости». Более подробно см. [1.5–1.8].