27
– Эльвира , я по своему опыту работы в области покупки и продажи недвижимости , знаю , что у нас с вами непочатый край работы , множество тем и вопросов , которые мы должны осветить в нашей рубрике . Учитывая важность и актуальность тем , с чего бы вы начали серию статей , посвящённых законодательной базе Real Estate ?
– Наиболее важный вопрос , который я хотела обсудить , связан с необходимостью покупки страхового полиса , защищающего ваши права на владение недвижимостью или , так называемой страховки , против дефектов правового титула . Наличие страхового полиса гарантирует право на владение вашим домом .
Оно обеспечивает вас информацией о наличии прав других лиц на данную собственность ( прав удержания имущества до уплаты задолжности и закладных на имущество ) и обеспечивает защиту от непредвиденных претензий на право владения или иных прав на вашу собственность .
В результате оформления сделки , связанной с продажей или покупкой недвижимости , вы получаете титул на владение домом или передаёте ваш титул покупателю . Для этого необходимо произвести тщательную проверку титула , чем непосредственно и занимается титульная компания и юрист , оформляющий покупку . В их обязанности входит проверка предыдущих домовладельцев , а точнее их документов на право владения собственностью и оформления их передачи . Все изменения , связанные с продажей и покупкой собственности , учитывая смену домовладельцев , регистрируются в земельном реестре ( County Court House ),
БЮРО ДОБРЫХ УСЛУГ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА “ REAL ESTATE ” Продолжение интервью с Эльвирой Маленькой
поэтому проверить данные не представляет трудности . Следующий шаг-проверка титула на отсутствие долгов / претензий ( Liens , Mechanical liens ).
Предположим , предыдущий хозяин перекрыл крышу , но к моменту закрытия сделки ещё не расплатился со строительной компанией или ещё более худшая ситуация , не был удовлетворён работой строительной компании , поэтому уволил их без оплаты и нанял другую компанию . Компания , оставленная без оплаты , может зарегистрировать материальную претензию / долг , который может стать вашим , если не будет вовремя обнаружен . С владением дома связано много финансовых обязательств , таких , как уплата налогов на землю ( county tax , assessment , city tax ), различные платежи компаниям , следящим за вашим приусадебным участком , termite company и так далее .
Всё , выше перечисленное , и много другой информации должен проверить юрист перед тем , как разрешить передачу титула новому хозяину .
К сожалению , не всегда ошибки могут быть обнаружены . Вернёмся к примеру , описанному выше , компания , оставшаяся без оплаты , зарегистрировала долг / претензию . Клерк , оформлявший эту регистрацию , допустил ошибку и внёс эту информацию по адресу – Lot 3 , Block B , вместо Lot 8 , Block B .
Ничего не подозревающий хозяин узнаёт , что у него невыплаченный долг на несколько тысяч , поверьте мне , что в этой ситуации лучше не оказываться и без юридической помощи будет трудно . Ещё хуже , если была совершена подделка документов , во всех этих случаях вам поможет страховой полис против дефектов правового титула . Стандартный страховой полис защищает вас по следующим пунктам :
•
•
•
•
•
• долги / претензии , отягощающие ваш титул фальшивые документы неправильно или ошибочно оформленные документы пропуски в передаче титула неправильно оформленные свидетельства о браке , разводе , рождении документы , подписанные некомпетентными людьми ( несовершеннолетними , психически больными ). В договоре всегда перечисляются исключения , которые не покрываются страховкой , обязательно обратите на них внимание .
Плата за страховой полис берётся единовременно , выгоднее заплатить во время процедуры « closing » или в течение первого месяца , после истечения этого срока , цена на страховку повысится , так как необходимо провести новый « title search ». Если страховые полисы выдаются одновременно – владельцу собственности и кредито- ру – на одну и ту же собственность , обычно предоставляется большая скидка с суммы страховой премии . Существуют два вида полисов страхования против дефектов правового титула : полис титульного страхования владельца собственности и полис титульного страхования кредитора . Страховой полис владельца собственности выдаётся на сумму покупной цены собственности и страхует право на собственность в пользу её владельца на полный срок владения данной собственностью . В свою очередь , страховой полис , выданный кредитору , страхует кредитора на основную сумму кредита в случае недействительности закладной , обеспечивающей кредит .
Страховка , защищающая интересы банка , обязательно входит в оплату оформления документов по покупке недвижимости ( closing cost ). Банк не допускает малейшего риска , если речь идёт о деньгах , которые он ссужает вам на покупку дома . Страховка , защищающая ваши интересы , дело добровольное , её можно не покупать , но в случае любых проблем , связанных с правом владения вашим домом , наличие страхового полиса против дефектов правового титула , защитит вас от неприятных сюрпризов и денежных потерь , берите пример с банков – они знают , как беречь деньги .
Беседу вела Real Estate Broker – Ирина Левтова
���������
������������������������������ ���������������������������� ��������������������������������� ������������������������
���������������������� ���������������������������������
��������������������� ������������
№ 3 ( 32 ) март 2006 г . www . RUSSIANTOWN . com
27