27
– Эльвира, я по своему опыту работы в области покупки и продажи недвижимости, знаю, что у нас с вами непочатый край работы, множество тем и вопросов, которые мы должны осветить в нашей рубрике. Учитывая важность и актуальность тем, с чего бы вы начали серию статей, посвящённых законодательной базе Real Estate?
– Наиболее важный вопрос, который я хотела обсудить, связан с необходимостью покупки страхового полиса, защищающего ваши права на владение недвижимостью или, так называемой страховки, против дефектов правового титула. Наличие страхового полиса гарантирует право на владение вашим домом.
Оно обеспечивает вас информацией о наличии прав других лиц на данную собственность( прав удержания имущества до уплаты задолжности и закладных на имущество) и обеспечивает защиту от непредвиденных претензий на право владения или иных прав на вашу собственность.
В результате оформления сделки, связанной с продажей или покупкой недвижимости, вы получаете титул на владение домом или передаёте ваш титул покупателю. Для этого необходимо произвести тщательную проверку титула, чем непосредственно и занимается титульная компания и юрист, оформляющий покупку. В их обязанности входит проверка предыдущих домовладельцев, а точнее их документов на право владения собственностью и оформления их передачи. Все изменения, связанные с продажей и покупкой собственности, учитывая смену домовладельцев, регистрируются в земельном реестре( County Court House),
БЮРО ДОБРЫХ УСЛУГ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА“ REAL ESTATE” Продолжение интервью с Эльвирой Маленькой
поэтому проверить данные не представляет трудности. Следующий шаг-проверка титула на отсутствие долгов / претензий( Liens, Mechanical liens).
Предположим, предыдущий хозяин перекрыл крышу, но к моменту закрытия сделки ещё не расплатился со строительной компанией или ещё более худшая ситуация, не был удовлетворён работой строительной компании, поэтому уволил их без оплаты и нанял другую компанию. Компания, оставленная без оплаты, может зарегистрировать материальную претензию / долг, который может стать вашим, если не будет вовремя обнаружен. С владением дома связано много финансовых обязательств, таких, как уплата налогов на землю( county tax, assessment, city tax), различные платежи компаниям, следящим за вашим приусадебным участком, termite company и так далее.
Всё, выше перечисленное, и много другой информации должен проверить юрист перед тем, как разрешить передачу титула новому хозяину.
К сожалению, не всегда ошибки могут быть обнаружены. Вернёмся к примеру, описанному выше, компания, оставшаяся без оплаты, зарегистрировала долг / претензию. Клерк, оформлявший эту регистрацию, допустил ошибку и внёс эту информацию по адресу – Lot 3, Block B, вместо Lot 8, Block B.
Ничего не подозревающий хозяин узнаёт, что у него невыплаченный долг на несколько тысяч, поверьте мне, что в этой ситуации лучше не оказываться и без юридической помощи будет трудно. Ещё хуже, если была совершена подделка документов, во всех этих случаях вам поможет страховой полис против дефектов правового титула. Стандартный страховой полис защищает вас по следующим пунктам:
•
•
•
•
•
• долги / претензии, отягощающие ваш титул фальшивые документы неправильно или ошибочно оформленные документы пропуски в передаче титула неправильно оформленные свидетельства о браке, разводе, рождении документы, подписанные некомпетентными людьми( несовершеннолетними, психически больными). В договоре всегда перечисляются исключения, которые не покрываются страховкой, обязательно обратите на них внимание.
Плата за страховой полис берётся единовременно, выгоднее заплатить во время процедуры « closing » или в течение первого месяца, после истечения этого срока, цена на страховку повысится, так как необходимо провести новый « title search ». Если страховые полисы выдаются одновременно – владельцу собственности и кредито- ру – на одну и ту же собственность, обычно предоставляется большая скидка с суммы страховой премии. Существуют два вида полисов страхования против дефектов правового титула: полис титульного страхования владельца собственности и полис титульного страхования кредитора. Страховой полис владельца собственности выдаётся на сумму покупной цены собственности и страхует право на собственность в пользу её владельца на полный срок владения данной собственностью. В свою очередь, страховой полис, выданный кредитору, страхует кредитора на основную сумму кредита в случае недействительности закладной, обеспечивающей кредит.
Страховка, защищающая интересы банка, обязательно входит в оплату оформления документов по покупке недвижимости( closing cost). Банк не допускает малейшего риска, если речь идёт о деньгах, которые он ссужает вам на покупку дома. Страховка, защищающая ваши интересы, дело добровольное, её можно не покупать, но в случае любых проблем, связанных с правом владения вашим домом, наличие страхового полиса против дефектов правового титула, защитит вас от неприятных сюрпризов и денежных потерь, берите пример с банков – они знают, как беречь деньги.
Беседу вела Real Estate Broker – Ирина Левтова
���������
������������������������������ ���������������������������� ��������������������������������� ������������������������
���������������������� ���������������������������������
��������������������� ������������
№ 3( 32) март 2006 г. www. RUSSIANTOWN. com
27