После публикации этого материала в редакцию поступило несколько вопросов, которые по просьбе читателей я хочу задать Эльвире.

– При оформлении сделки, связанной с покупкой и продажей недвижимости, все адвокаты делают тщательную проверку титула. Зачем же покупателю тратить деньги на приобретение страхового полиса? По-моему, в Америке все любят перестраховаться. вопрос по телефону от Геннадия, Duluth

– К сожалению, делопроизводители, работающие в земельном реестре( County Court House), опаздывают с регистрацией материальных претензий / долгов( liens) в среднем на 1‐8 месяцев. Поэтому адвокат, проверяющий титул, может их не обнаружить, так как в момент проверки они ещё не были зарегистрированы. Существует официальный

термин « gap period », который отражает эту проблему, а адвокат в этом случае не несёт никакой ответственности, а вы остаётесь один на один с проблемным титулом на ваш дом. Покупка страховки против дефектов правового титула защитит и поможет вам в этой конкретной ситуации и во многих других перечисленных в предыдущей статье.

– Я недавно прошла через процедуру бракоразводного процесса, и по решению суда дом принадлежит мне. Дом большой, и я хотела бы его продать. Какие документы необходимо подготовить к продаже дома?

Лариса, Marietta

– Вопрос очень актуальный, и в вашей ситуации вы должны иметь свидетельство о разводе( divorce degree), в котором сказано, что по решению суда дом принадлежит вам. Но этого недостаточно, и ваш адвокат должен оформить и зарегистрировать в земельном реестре документ под названием « quit claim deed ». Этот документ говорит о том, что ваш бывший муж отказывается от права владения домом и от « equity », которая находится в доме. И этот документ должен быть заверен его подписью.

– Эльвира! Многие из моих клиентов интересуются домами « foreclosure »( домами, отобранными банком из-за неуплаты кредита). Насколько это безопасно? И есть ли какие-то « подводные камни », о которых вы бы хотели рассказать нашим читателям?

– Покупка домов этой категории действительно популярна и в большинстве случаев выгодна. Надо просто учитывать, что процедура « foreclosure » не устраняет существующие дефекты правового титула. По закону банк, занимающийся процедурой « FORECLOSURE », должен опубликовать в течение 8 недель в газете информацию о доме, который будет отобран у должника. Все официальные кредиторы имеют право предьявить свои материальные претензии или перекупить дом у банка.

Если в течение этого времени никто не связался с представителями банка, принимается решение о его продаже. Что же случается с претензиями / долгами, которые ещё не зарегистрированы или, ещё хуже, – с долгами IRS? Как вы уже догадались, они становятся наследством нового хозяина. Общеизвестно, что с организацией Internal

Reveneu Service не шутят, и неуплата налогов карается законом. Если вы в течение определённого срока не заплатили налоги, IRS имеет право предьявить материальную претензию, а по-простому – повесить долг на вашу собственность, то есть дом, в отличие от всех других задолжностей( 7 лет) – долг IRS не имеет срока давности. По сути дела банк должен в правильной форме оповестить IRS о надвигающемся процессе « foreclosure » и выяснить их намерения. К сожалению, очень часто банки ограничиваются публикацией в газете, и IRS начинает требовать уплату задолжности с хозяина дома, на котором зарегистрирован долг. И им абсолютно всё равно, кто на сегодняшний день является домовладельцем. Вышеописанная ситуация обязательно приведёт к судебному процессу. И чтобы разрешить ситуацию вам понадобится помощь адвоката, денежные затраты и время. Поэтому послушайте моего совета: при покупке домов-foreclosure обязательно приобретайте « title insurance »

Беседу вела Real estate broker Ирина ЛЕВТОВА