ДЕВЕЛОПМЕНТ ным проектом , а в 80‐е годы был просто сельскохозяйственным рынком . И будущее у таких перепрофилированных объектов самое радужное . А если здание планируют адаптировать под торговый центр на стадии котлована или на начальном этапе строительства , успевая построить объект по всем положенным нормативам и требованиям , то здесь всё ещё проще .
Понятно , что реконцепция вряд ли станет новым трендом , но альтернативного способа быстрого возведения торговых площадей на сегодня нет ( разве что уличная торговля из палаток ). А при хорошо просчитанной финансовой модели получить кредит под такую историю не будет чем-то сверхъестественным . Например , Imagine Estate , а ныне Glincom специализируется на выкупе старых зданий и превращении их в торговые центры . Все объекты компании – « Конфетти », « Метромолл », « Зелёный » и т . д .– появились на месте старых промпредприятий , полузаброшенных зданий , которые выкупались у собственников или города , а затем переделывались в торговые центры .
Правда , большая часть этих объектов находится у метро , в хороших местах , и выглядят после редевелопмента эти здания очень даже прилично и качественно . « Обычно реконструкция дешевле нового строительства , при условии сохранности несущей части здания , на которую обычно уходит большая часть бюджета . При этом быстрее и дешевле получить разрешительные документы на реконструкцию , чем на строительство с нуля . К тому же порой в центральных районах это единственный способ строительства , потому как многие старые здания имеют историческую ценность и не подлежат сносу . Более того , промышленные здания зачастую устроены так , что их новые функции очень органично вписываются в существующее пространство », – соглашается Василий Костин .
Конечно , девелопмент в классическом понимании этого слова подразумевает строительство торгового комплекса с нуля . Но это не всегда возможно . Поэтому собственники хватаются за рестайлинг , тюнинг и upgrade . При удачном расположении , невысокой конкуренции и правильной реконцепции , после которой старый объект будет соответствовать всем требованиям к профессиональным торговым центрам , такие объекты не только имеют право на жизнь , но и могут стать серьёзными конкурентами для существующих качественных ТЦ . В противном случае не стоит проводить адаптацию старой постройки , так как есть вероятность простоя площадей .
Такие здания ждёт самая печальная участь . Они будут порастать мхом . Или же в них появятся сервисы и услуги , которые не связаны с торговлей : пищевое производство , квесты , офисы , мини-отели , дата-центры , фермы криптовалют и т . д . Как только рынок и экономика выйдут из кризиса , на такие здания тоже найдётся свой спрос . А если нет , то они будут потихоньку разваливаться и приходить в негодность . Единственное , подо что их можно будет использовать ,– под « шанхай ». Потому что торговые площади в неправильных местах востребованы далеко не всеми операторами . А там , где из старого сарая можно сделать качественный ритейл , рано или поздно обязательно что-нибудь появится .
Между тем , проводить реконструкцию имеет смысл далеко не всегда , потому что возврат инвестиций может растянуться на неопределённый срок , а для покупателя внешний вид – не главное . « Ключевой фактор успеха любого ТЦ – это местоположение . Остальное – технологии и эффективное управление . Чем более автоматизирован проект , тем быстрее собственник получает обратную связь и упрощает себе работу . Мы в нашем проекте внедряем все новинки , которые можно использовать на практике , тестируем оптимальные решения и применяем лучшие из них », – делится опытом Владимир Капустин , управляющий партнёр ТЦ « Экватор ».
По его словам , реконструкция объектов требуется не так часто , как кажется . « Устаревшие торговые центры , пребывающие в плачевном состоянии , чаще нуждаются в реконцепции и модернизации , нежели в какой-то реставрации . Мы , например , навели порядок достаточно оперативно : выявили больные зоны , сменили слабых арендаторов на более актуальных и провели маркетинговые активности », — добавляет эксперт .
10 № 148 ИЮНЬ 2018